Что выгоднее: уменьшать срок или платёж?

При одинаковой сумме и дате взноса уменьшение срока обычно сильнее сокращает проценты, если обязательный платёж сохраняется. Уменьшение платежа снижает ежемесячную нагрузку. Сравните оба режима для одного набора параметров.

Когда досрочное погашение даёт максимальный эффект?

При прочих равных ранний взнос уменьшает остаток на большее число будущих периодов. Размер эффекта зависит от ставки, даты и правил списания; сравните одинаковую сумму на разных датах в графике.

Есть ли штрафы или комиссии за досрочное погашение?

Отдельная плата за досрочный возврат потребительского кредита не взимается, кроме процентов за фактический срок пользования. По общему правилу банк уведомляют не менее чем за 30 дней, если договором не установлен более короткий срок; проверьте процедуру и дату списания в своём договоре.

Как задать регулярные досрочные взносы?

В расширенном режиме калькулятора добавьте досрочный платёж и выберите периодичность: ежемесячно, раз в квартал, полгода или год. Можно совмещать разовые и регулярные взносы и для каждого выбрать стратегию - сокращать срок или платёж.

Досрочное погашение

Калькулятор досрочного погашения ипотеки

Посчитайте, сколько процентов сэкономит досрочный взнос: уменьшение срока или платежа, разовые и регулярные погашения, новый график. Пример досрочки уже добавлен в расчёт - замените его своими цифрами.

Бесплатно, без регистрации и заявок

Параметры ипотеки

По цене недвижимостиПо сумме платежа

Вы задаёте цену недвижимости и первоначальный взнос - калькулятор рассчитает платёж, переплату, налоговый вычет и PTI.

Сценарий ипотеки

Тип жилья

Свободный расчёт. Базовый сценарий калькулятора без привязки к банковской или государственной программе: ставка, взнос и тип жилья задаются вручную.

Базовая ставка: 18%
Мин. взнос: 0%
Макс. сумма: Нет общего лимита

Цена недвижимости8 млн ₽

100 тыс. ₽50 млн ₽1 млрд ₽

Первоначальный взнос0 ₽

₽

0%20%50%99%

Учесть материнский капитал · 728,9 тыс. ₽

Срокдо 35 лет

11535

Ставкав год

0,013045

Условия выплат

Вид платежа

АннуитетныйДифференцированный

Начало выплат

Личные сценарии

Доход, аренда и инфляция уточняют аналитические выводы, но не меняют договорный платёж.

Ежемесячный доход

₽

чистыми, на руки

Аренда аналогичного жилья

₽

для сравнения

Инфляционный сценарий

Переводит будущие расходы в цены на дату начала кредита. Не влияет на платёж, график и ПСК.

4% соответствует цели Банка России по инфляции. Это ориентир для сценария, не прогноз.

Свободный расчётОбновлено

Результаты расчёта

Ежемесячный платёж

119 173 ₽

Страховка за 1-й год: 51 856 ₽

Аннуитетный график: платёж по кредиту одинаковый каждый месяц весь срок.

Сумма кредита: 8 000 000 ₽
Исходный срок: 20 лет; Новый срок: 18 лет 6 месяцев
Ставка: 17,3% в год; со скидкой за страховку

Структура выплат· всего за срок

Тело кредита29,5%: 8 000 000 ₽
Проценты68%: 18 442 165 ₽
Страхование2,6%: 692 914 ₽
Итого к погашению: 27 135 079 ₽
Переплата всего: 19 135 079 ₽239,2% от суммы кредита

Срок сокращён на 18 месяцев благодаря досрочным погашениям.

Источники оплаты покупки

Собственные средства: 0 ₽
Кредитные средства: 8 000 000 ₽

Стоимость покупки8 000 000 ₽

Прозрачный расчёт

Математическая модель расчёта

Ипотека · исходный срок 20 лет · фактический 18 лет 6 месяцев

Здесь показаны точные суммы. В карточке результата значения согласованно округляются до целых рублей.

Первое списание (1-й месяц)

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-payment}{F_1}&=\htmlClass{fxv-principal}{T_1}+\htmlClass{fxv-interest}{I_1}\\&=\htmlClass{fxv-principal}{3\,839{,}25}+\htmlClass{fxv-interest}{115\,333{,}33}\\&=\htmlClass{fxv-payment}{119\,172{,}58}\end{aligned}

Полное списание первого месяца: плановое тело, проценты за фактические дни. Единого постоянного платежа в этом сценарии нет - дальше сумма меняется. Страховая премия сюда не входит - она оплачивается отдельно (см. «Страхование за срок»).

* T₁ - плановое тело кредита в первом месяце; I₁ - проценты за фактическое число дней.

Первый регулярный платёж

\htmlClass{fxv-payment}{R_1}=\htmlClass{fxv-payment}{119\,172{,}58}

Первый регулярный платёж без разовых списаний (разовая комиссия и досрочное погашение). Полное списание месяца с досрочкой обозначено Fₖ. В следующих периодах кредитная часть и итоговая сумма пересчитываются при смене ставки и после досрочных погашений - точные суммы в графике и блоке периодов ставки.

Страховые списания

\begin{aligned}X_{p,k}&=r_p\,B_{p,k}\,q_{p,k}\\X_{l,k}&=r_l\,B_{l,k}\,q_{l,k}\\X_k&=\operatorname{round}_2\!\left(X_{p,k}+X_{l,k}\right)\\X&=\htmlClass{fxv-neutral}{692\,913{,}77}\end{aligned}

Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно. Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно. При ежегодной оплате премия возникает в месяцах 1, 13, 25 и далее, пока существует график. Бюджетный эквивалент распределяет такую премию по месяцам только для оценки доступности и не заменяет фактические списания.

Переплата и всего выплат

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-interest}{O}&=\htmlClass{fxv-result}{S}-\htmlClass{fxv-principal}{A}\\&=\htmlClass{fxv-result}{27\,135\,078{,}62}-\htmlClass{fxv-principal}{8\,000\,000}\\&=\htmlClass{fxv-interest}{19\,135\,078{,}62}\end{aligned}

Всего выплат 27 135 078,62 ₽ = тело 8 000 000 ₽ + переплата (проценты + страхование). Переплата - 239,2 % от тела.

Переплата в ценах на дату начала кредита

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-neutral}{CF_k}&=\htmlClass{fxv-interest}{I_k}+\htmlClass{fxv-neutral}{C_k}+\htmlClass{fxv-neutral}{X_k}\\\htmlClass{fxv-result}{PV_k}&=\dfrac{\htmlClass{fxv-neutral}{CF_k}}{(1+\htmlClass{fxv-rate}{\pi})^{\htmlClass{fxv-term}{\tau_k}}}\\\htmlClass{fxv-result}{PV}&=\sum_{k=1}^{\htmlClass{fxv-term}{222}}\htmlClass{fxv-result}{PV_k}=\htmlClass{fxv-result}{14\,528\,474{,}39}\end{aligned}

Проценты, ежемесячные комиссии и страховые платежи дисконтируются по плановым датам событий расчётного графика к 1 октября 2026 г. по календарной конвенции ACT / ACT. Интервал разбивается по календарным годам: каждый фрагмент делится на 365 или 366 дней соответствующего года. Разовая комиссия за выдачу относится к базовой дате и не дисконтируется. Инфляция не изменяет платежи банку, остаток долга, проценты или ПСК. Сценарий 4% основан на действующей цели Банка России и не является прогнозом.

Цель Банка России по инфляции

* CFₖ - невозвратные расходы строки k; τₖ - доля года ACT/ACT от 1 октября 2026 г. до плановой даты события графика.

Где

A = 8 000 000 ₽сумма кредита (тело)
r₁ = 17,3 % годовыхначальная ставка
rₖставка, действующая в периоде k
Bₖ₋₁остаток основного долга перед платежом k
dₖфактическое число дней между платежами
n₀ = 240 месяцевисходный срок - 20 лет
n = 222 месяцафактическое количество платежей
F₁ = 119 172,58 ₽полное первое списание (1-й месяц, с разовыми)
R₁ = 119 172,58 ₽первый регулярный платёж без разовых списаний - далее меняется по периодам
P₁ = 119 172,58 ₽кредитная часть первого регулярного платежа
I = 18 442 164,85 ₽начисленные проценты за срок
π = 4%пользовательский сценарий инфляции - основан на цели Банка России, не прогноз
τₖ = ACT/ACTдоля года до плановой даты события k
PV = 14 528 474,39 ₽переплата в ценах на дату начала кредита
X = 692 913,77 ₽страхование за весь срок
S = 27 135 078,62 ₽всего выплат за срок

Что учтено в расчёте

Предел ПСК Банка России: ниже предела; предел 23.705%; Приобретение квартиры: ДДУ или не более года после ввода; IV квартал 2026; Расчётная ПСК ниже опубликованного предела категории.; договор 01.10.2026
Тип погашения - аннуитетный. Регулярный платёж пересчитывается при смене ставки и после досрочных погашений, а проценты зависят от фактического числа дней, поэтому равных сумм весь срок здесь нет.
Страхование за срок: 692 913,77 ₽. Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно. Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно
Проценты, ежемесячные комиссии и страховые платежи дисконтируются по плановым датам событий расчётного графика к 1 октября 2026 г. по календарной конвенции ACT / ACT. Интервал разбивается по календарным годам: каждый фрагмент делится на 365 или 366 дней соответствующего года. Разовая комиссия за выдачу относится к базовой дате и не дисконтируется. Инфляция не изменяет платежи банку, остаток долга, проценты или ПСК. Сценарий 4% основан на действующей цели Банка России и не является прогнозом.
Учтены досрочные погашения (1) на сумму 100 000 ₽.
Срок сокращён досрочными погашениями: 222 вместо 240 месяцев.
Плановое тело Tₖ и кредитная часть Pₖ = Tₖ + Iₖ берутся из графика аннуитета, пересчитанного после каждой смены ставки и досрочного погашения: на каждом шаге платёж заново раскладывается на проценты и тело по остатку и оставшемуся сроку.
Полная стоимость кредита (ПСК) по ст. 6 353-ФЗ (базовый период - месяц): 17,95 %.

Как мы считаем: формулы, источники, проверка

Ипотека
Формула расчёта: Iₖ = Bₖ₋₁ × iₖ; Fₖ = Tₖ + Iₖ + Dₖ (полное списание месяца); Rₖ = Tₖ + Iₖ (регулярная часть); Xₖ = round₂(rp × Bp,ₖ × qp,ₖ + rl × Bl,ₖ × ql,ₖ); S = A + I + X; CFₖ = Iₖ + Cₖ + Xₖ; PVₖ = CFₖ / (1+π)^τₖ; PV = ΣPVₖ
Вводные данные:
A = 8 000 000 ₽
Страхование за срок = 692 913,77 ₽
Условия страхования = Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно
Условия страхования = Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно
π = 4%
τₖ = 1 октября 2026 г. · ACT/ACT
r₁ = 17,3 % годовых; далее применяются ставки периодов rₖ
n₀ = 240 месяцев
n = 222 месяца
Результат:
Страхование за срок (X) = 692 913,77 ₽
F₁ = 119 172,58 ₽
Первый регулярный платёж = 119 172,58 ₽
I = 18 442 164,85 ₽
S = 27 135 078,62 ₽
O = 19 135 078,62 ₽
PV = 14 528 474,39 ₽

Инструмент был полезен?

Доступность ипотеки

Высокая долговая нагрузка

82,3%Выше 50%

Платёж превышает 50% введённого дохода. Это сигнал проверить устойчивость сценария, но не прогноз одобрения или отказа банка.

Первый регулярный платёжс учётом страхования123 504 ₽

Максимальный платёжНоябрь 2026 г. · база расчёта123 506 ₽

Доход при ориентире 40%308 765 ₽

Свободный остаток26 494 ₽

Сравнение с арендой

Снимать или брать ипотеку?

+78 504 ₽

Расчётный месячный бюджет ипотеки выше аренды, а накопленная аренда не догоняет невозвратные расходы за выбранный срок.

Бюджет ипотекиплатёж + бюджет страхования в месяц123 504 ₽

Арендав месяц45 000 ₽

Всего за срок18 лет 6 месяцев10 млн ₽ аренда27,1 млн ₽ выплаты на покупку

Точка окупаемостине наступает за срок

Сравнение по денежным выплатам: в покупку входят первоначальный взнос 0 ₽ и возврат тела кредита, после чего жильё остаётся вашим.

Схема платежей

Сейчас: аннуитет

Разница в переплате

5,1 млн ₽

На дифференцированной схеме переплата меньше на 5,1 млн ₽, а первый регулярный платёж выше на 29 494 ₽.

Платёж (аннуитет): 119 173 ₽одинаковый весь срок
Первый регулярный на дифференцированной: 148 667 ₽стартовый, далее снижается
Переплата сейчас: 19,1 млн ₽
Переплата на дифференцированной: 14,1 млн ₽

Налоговый вычет

Оценка при ставке НДФЛ 13%

650 000 ₽

Оценка при ставке НДФЛ 13%. Фактический возврат ограничен уплаченным НДФЛ и зависит от применимой ставки: с 2025 года шкала прогрессивная, поэтому предел возврата растёт по обеим базам.

С цены недвижимости

260 000 ₽/ 260 000 ₽

С уплаченных процентов

390 000 ₽/ 390 000 ₽

Переплата в ценах на дату начала кредита

Сценарная оценка с поправкой на инфляцию

Ваш сценарий: 4%

≈14,5 млн ₽

За 18 лет 6 месяцев номинальная переплата составит 19,1 млн ₽. В ценах на 1 октября 2026 г. переплата составляет ≈14,5 млн ₽, что на 24% меньше номинальной суммы при сценарии инфляции 4% в год.

Номинальная переплатапроценты, комиссии, страхование19,1 млн ₽

Ваш сценарий: 4%цель Банка России14,5 млн ₽

Снижение относительно номинальной переплатыпри 4%24%

Основание расчёта

Свободный расчёт. Правила расчёта проверены 14.07.2026.

Применённая ставка: 17,3% в год
Сумма кредита: 8 000 000 ₽
Минимальный взнос сценария: 0%
Лимит кредита: Без общего лимита

Свободный расчёт использует введённые ставку, срок и сумму без правил государственной программы.

Расчёт не заменяет решение банка по кредитной истории, платёжеспособности, объекту сделки и документам.

Финансовые показатели

ПСК, реальная нагрузка сценария и страхование.

ПСК (полная стоимость)Полная стоимость кредита, % годовых

17,95 %

ПСК в денежном выражении: 21 375 462 ₽

Расходы, включённые в ПСК, без суммы кредита.

Реальная нагрузкаЭффективная ставка сценария

19,5 %

С учётом фактических страховых списаний по выбранной базе и периодичности.

Страхование за срокСтрахование имущества и жизни за весь срок

692 914 ₽

Имущество0.15% в год, от остатка, ежемесячно

Жизнь0.5% в год, от остатка, ежемесячно. Скидка 0.7 п. п.

Предел ПСК Банка России: 23,705%

Ниже предела на 5,755 п. п.

Категория предела: Приобретение квартиры: ДДУ или не более года после ввода. IV квартал 2026, для договоров с 01.10.2026 по 31.12.2026. Дата расчётного договора: 01.10.2026. Источник

Графики учитывают досрочное погашение

Сумма досрочных погашений включена в основной долг, а график пересчитан по выбранной стратегии.

Сравнение0/8

Источники и проверка расчётаАвтор модели, область, даты и контрольные проверки

Ответственный за расчётную модель: Алексей КарцевОснователь и разработчик Edinici.ru
Методика пересмотрена: 11 августа 2026 г.
Правила действуют на: 11 августа 2026 г.
Данные актуальны на: Не применяется: Ставка и параметры программы задаются сценарием, а не загружаются как текущая банковская оферта.
Проверки всего проекта: 415 487 расчётных проверок в 124 наборах по всему проекту; пройдено 124/124. Отчёт сформирован 3 октября 2026 г..

Область расчёта: Считает ипотечный график, первоначальный взнос, комиссии, страхование, досрочные погашения и справочную оценку вычета по выбранным параметрам. Условия программы и право на вычет подтверждаются банком и ФНС.

Источники и нормативная база:

ФНС: имущественный вычет по ипотечным процентамИмущественный вычет и проценты по целевому кредиту. Версия: Текущая публикация ФНС.
Федеральный закон об ипотекеИпотека и залог недвижимости. Версия: Текущая редакция.
Банк России: страховые платежи в расчёте ПСКСостав полной стоимости кредита и учёт страховых платежей при неизвестных будущих тарифах. Версия: Текущие разъяснения Банка России.
Банк России: информация о кредитахПрава заёмщика и общие условия кредитования. Версия: Текущая публикация Банка России.
Банк ДОМ.РФ: ипотечное страхованиеПример банковского продукта с годовыми периодами страхования и продлением полиса; не универсальное правило. Версия: Текущая страница продукта.
Методология расчётов Edinici.ruФормулы, округление, проверка результатов и границы моделей. Версия: Редакция 28.07.2026.

Коротко

Что умеет калькулятор

Цена и взнос
Два режима: «по цене недвижимости» и «по платежу». Калькулятор сам выведет сумму кредита.
Льготные программы
Семейная, IT, дальневосточная, сельская, новые регионы и архивная господдержка для сравнения сценариев.
Страхование
Страхование имущества и жизни со скидкой к ставке. Отдельная статья в итогах.
Налоговый вычет
Сценарий 13%: до 260 000 ₽ от расходов на жильё и до 390 000 ₽ от процентов; фактический возврат зависит от применимой ставки и доступного НДФЛ.
Досрочные погашения
Сокращение срока или платежа, разовые и периодические. Расчёт экономии в процентах.
Материнский капитал
Одной кнопкой добавит сумму маткапитала в первоначальный взнос (по данным 2026 г.).

Справочник по расчёту

Первоисточники

Нормативная база расчёта

Стратегии досрочного погашения

Стратегия «минус срок» экономит максимум процентов: платёж сохраняется, а хвост кредита отсекается. Стратегия «минус платёж» освобождает бюджет каждый месяц - её часто выбирают, чтобы затем направлять высвобожденную разницу в новые досрочные взносы, совмещая гибкость с экономией.

Есть и гибрид: гасить «в срок», пока нагрузка комфортна, и переключиться на «в платёж» при изменении доходов. Калькулятор позволяет смоделировать несколько взносов с разными стратегиями в одном графике.

Практические правила

Проверяйте, что взнос уходит именно в основной долг в дату списания - это видно в новом графике. Держите финансовую подушку: досрочное погашение необратимо, и в кризисной ситуации вернуть «переплаченные» в кредит деньги не получится.

Если у вас есть право на налоговый вычет, сравните даты его получения и досрочного взноса. Экономию процентов считает калькулятор; доходность, ликвидность и риск альтернативного использования денег оцениваются отдельно.

Подборка

Специальные калькуляторы

Вопросы

Частые вопросы

Ещё