Кто может оформить семейную ипотеку?

Семьи, где растёт ребёнок в возрасте до шести лет включительно или ребёнок с инвалидностью; для отдельных территорий действуют расширенные критерии по числу детей. Точный перечень условий задаёт постановление Правительства и периодически уточняется - финальную проверку соответствия делает банк при заявке.

Какой лимит кредита по семейной ипотеке?

Базовый лимит льготного кредита - 6 млн рублей, для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей - 12 млн. Часть банков предлагает «комбо-ипотеку»: сумма сверх лимита выдаётся по рыночной ставке, а льготная часть - по программной.

Какое жильё подходит под программу?

Прежде всего новостройки от застройщика и строительство собственного дома. Готовое жильё со вторичного рынка допускается только в отдельных случаях - например, в городах с низким объёмом нового строительства. Тип жилья в калькуляторе ограничен доступными для программы вариантами.

Можно ли использовать материнский капитал?

Да, маткапитал разрешено направить на первоначальный взнос полностью или частично, а также на досрочное погашение. В калькуляторе просто учтите его сумму в поле первоначального взноса - расчёт платежа и переплаты останется корректным.

Госпрограмма

Калькулятор семейной ипотеки

Расчёт ипотеки по программе для семей с детьми: платёж по льготной ставке, переплата и график. Параметры программы уже подставлены - меняйте цену жилья, взнос и срок под свою ситуацию.

Бесплатно, без регистрации и заявок

Параметры ипотеки

По цене недвижимостиПо сумме платежа

Вы задаёте цену недвижимости и первоначальный взнос - калькулятор рассчитает платёж, переплату, налоговый вычет и PTI.

Сценарий ипотеки

Тип жилья

Регион программы

Условия вторичного жилья

Условный расчёт

Соответствует проверяемым условиям. 1 условие требуют проверки банка или документов.

Регион не указан: применён консервативный лимит 6 млн ₽.

Семейная. Для семей с детьми. Льготная ставка с господдержкой.

Действует до 31.12.2030

Базовая ставка: 6,7%
Мин. взнос: 20%
Макс. сумма: 6 млн ₽

Цена недвижимости8 млн ₽

100 тыс. ₽50 млн ₽600 млн ₽

Первоначальный взнос2 млн ₽

₽

0%20%50%99%

Минимум 20% - 1 600 000 ₽.

Учесть материнский капитал · 728,9 тыс. ₽

Срокдо 35 лет

11535

Ставкав год

0,013045

Условия выплат

Вид платежа

АннуитетныйДифференцированный

Начало выплат

Личные сценарии

Доход, аренда и инфляция уточняют аналитические выводы, но не меняют договорный платёж.

Ежемесячный доход

₽

чистыми, на руки

Аренда аналогичного жилья

₽

для сравнения

Инфляционный сценарий

Переводит будущие расходы в цены на дату начала кредита. Не влияет на платёж, график и ПСК.

4% соответствует цели Банка России по инфляции. Это ориентир для сценария, не прогноз.

СемейнаяОбновлено

Результаты расчёта

Ежемесячный платёж

42 986 ₽

Страховка за 1-й год: 38 528 ₽

Аннуитетный график: платёж по кредиту одинаковый каждый месяц весь срок.

Сумма кредита: 6 000 000 ₽
Срок: 20 лет
Ставка: 6% в год; со скидкой за страховку

Структура выплат· всего за срок

Тело кредита55,6%: 6 000 000 ₽
Проценты40%: 4 316 608 ₽
Страхование4,3%: 467 633 ₽
Итого к погашению: 10 784 241 ₽
Переплата всего: 4 784 241 ₽79,7% от суммы кредита

Источники оплаты покупки

Собственные средства: 2 000 000 ₽
Кредитные средства: 6 000 000 ₽

Стоимость покупки8 000 000 ₽

Прозрачный расчёт

Математическая модель расчёта

Ипотека · 20 лет

Здесь показаны точные суммы. В карточке результата значения согласованно округляются до целых рублей.

Сумма кредита

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-principal}{A}&=\htmlClass{fxv-neutral}{8\,000\,000}-\htmlClass{fxv-neutral}{2\,000\,000}\\&=\htmlClass{fxv-principal}{6\,000\,000}\end{aligned}

Тело кредита = стоимость недвижимости − первоначальный взнос.

Ежемесячный платёж (аннуитет)

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-payment}{M}&=\htmlClass{fxv-principal}{6\,000\,000}\\&\quad \cdot\dfrac{\htmlClass{fxv-rate}{0{,}005}(1+\htmlClass{fxv-rate}{0{,}005})^{\htmlClass{fxv-term}{240}}}{(1+\htmlClass{fxv-rate}{0{,}005})^{\htmlClass{fxv-term}{240}}-1}\\&=\htmlClass{fxv-payment}{42\,985{,}86}\end{aligned}

Аннуитет: платёж одинаков весь срок.

* i - месячная ставка в долях единицы (i = годовая ÷ 12); n - число месяцев.

Страховые списания

\begin{aligned}X_{p,k}&=r_p\,B_{p,k}\,q_{p,k}\\X_{l,k}&=r_l\,B_{l,k}\,q_{l,k}\\X_k&=\operatorname{round}_2\!\left(X_{p,k}+X_{l,k}\right)\\X&=\htmlClass{fxv-neutral}{467\,632{,}56}\end{aligned}

Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно. Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно. При ежегодной оплате премия возникает в месяцах 1, 13, 25 и далее, пока существует график. Бюджетный эквивалент распределяет такую премию по месяцам только для оценки доступности и не заменяет фактические списания.

Переплата и всего выплат

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-interest}{O}&=\htmlClass{fxv-result}{S}-\htmlClass{fxv-principal}{A}\\&=\htmlClass{fxv-result}{10\,784\,240{,}50}-\htmlClass{fxv-principal}{6\,000\,000}\\&=\htmlClass{fxv-interest}{4\,784\,240{,}50}\end{aligned}

Всего выплат 10 784 240,50 ₽ = тело 6 000 000 ₽ + переплата (проценты + страхование). Переплата - 79,7 % от тела.

Переплата в ценах на дату начала кредита

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-neutral}{CF_k}&=\htmlClass{fxv-interest}{I_k}+\htmlClass{fxv-neutral}{C_k}+\htmlClass{fxv-neutral}{X_k}\\\htmlClass{fxv-result}{PV_k}&=\dfrac{\htmlClass{fxv-neutral}{CF_k}}{(1+\htmlClass{fxv-rate}{\pi})^{\htmlClass{fxv-term}{\tau_k}}}\\\htmlClass{fxv-result}{PV}&=\sum_{k=1}^{\htmlClass{fxv-term}{240}}\htmlClass{fxv-result}{PV_k}=\htmlClass{fxv-result}{3\,652\,861{,}31}\end{aligned}

Проценты, ежемесячные комиссии и страховые платежи дисконтируются по плановым датам событий расчётного графика к 1 августа 2026 г. по календарной конвенции ACT / ACT. Интервал разбивается по календарным годам: каждый фрагмент делится на 365 или 366 дней соответствующего года. Разовая комиссия за выдачу относится к базовой дате и не дисконтируется. Инфляция не изменяет платежи банку, остаток долга, проценты или ПСК. Сценарий 4% основан на действующей цели Банка России и не является прогнозом.

Цель Банка России по инфляции

* CFₖ - невозвратные расходы строки k; τₖ - доля года ACT/ACT от 1 августа 2026 г. до плановой даты события графика.

Где

V = 2 000 000 ₽первоначальный взнос
A = 6 000 000 ₽сумма кредита (тело)
i = 0,5 %/мес (0,005)месячная ставка - годовая 6 %
n = 240 месяцевсрок кредита - 20 лет
M = 42 985,86 ₽ежемесячный платёж
I = 4 316 607,94 ₽начисленные проценты за срок
π = 4%пользовательский сценарий инфляции - основан на цели Банка России, не прогноз
τₖ = ACT/ACTдоля года до плановой даты события k
PV = 3 652 861,31 ₽переплата в ценах на дату начала кредита
X = 467 632,56 ₽страхование за весь срок
S = 10 784 240,50 ₽всего выплат за срок

Что учтено в расчёте

Аннуитетные платежи: равные суммы весь срок.
Первоначальный взнос 2 000 000 ₽ (25 % от стоимости недвижимости).
Страхование за срок: 467 632,56 ₽. Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно. Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно
Проценты, ежемесячные комиссии и страховые платежи дисконтируются по плановым датам событий расчётного графика к 1 августа 2026 г. по календарной конвенции ACT / ACT. Интервал разбивается по календарным годам: каждый фрагмент делится на 365 или 366 дней соответствующего года. Разовая комиссия за выдачу относится к базовой дате и не дисконтируется. Инфляция не изменяет платежи банку, остаток долга, проценты или ПСК. Сценарий 4% основан на действующей цели Банка России и не является прогнозом.
Полная стоимость кредита (ПСК) по ст. 6 353-ФЗ (базовый период - месяц): 6,65 %.

Как мы считаем: формулы, источники, проверка

Ипотека
Формула расчёта: M = A × i × (1+i)^n / ((1+i)^n - 1); Xₖ = round₂(rp × Bp,ₖ × qp,ₖ + rl × Bl,ₖ × ql,ₖ); S = A + I + X; CFₖ = Iₖ + Cₖ + Xₖ; PVₖ = CFₖ / (1+π)^τₖ; PV = ΣPVₖ
Вводные данные:
V = 2 000 000 ₽
A = 6 000 000 ₽
Страхование за срок = 467 632,56 ₽
Условия страхования = Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно
Условия страхования = Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно
π = 4%
τₖ = 1 августа 2026 г. · ACT/ACT
i = 0,5 % (год. 6 %)
n = 240 месяцев
Результат:
Страхование за срок (X) = 467 632,56 ₽
M = 42 985,86 ₽
I = 4 316 607,94 ₽
S = 10 784 240,50 ₽
O = 4 784 240,50 ₽
PV = 3 652 861,31 ₽

Инструмент был полезен?

Доступность ипотеки

Платёж ниже внутреннего ориентира 40%

30,8%Ниже 40%

Платёж занимает менее 40% введённого дохода. Это аналитический маркер калькулятора, а не прогноз решения банка.

Первый регулярный платёжс учётом страхования46 229 ₽

Максимальный платёжСентябрь 2026 г. · база расчёта46 236 ₽

Доход при ориентире 40%115 590 ₽

Свободный остаток103 764 ₽

Сравнение с арендой

Снимать или брать ипотеку?

+1 229 ₽

Расчётный месячный бюджет ипотеки выше аренды; к месяцу №1 накопленная аренда догоняет проценты, комиссии и фактические страховые списания.

Бюджет ипотекиплатёж + бюджет страхования в месяц46 229 ₽

Арендав месяц45 000 ₽

Всего за срок20 лет10,8 млн ₽ аренда12,8 млн ₽ выплаты на покупку

Точка окупаемостимесяц №1

Сравнение по денежным выплатам: в покупку входят первоначальный взнос 2 млн ₽ и возврат тела кредита, после чего жильё остаётся вашим.

Схема платежей

Сейчас: аннуитет

Разница в переплате

777 615 ₽

На дифференцированной схеме переплата меньше на 777 615 ₽, а первый регулярный платёж выше на 12 014 ₽.

Платёж (аннуитет): 42 986 ₽одинаковый весь срок
Первый регулярный на дифференцированной: 55 000 ₽стартовый, далее снижается
Переплата сейчас: 4,8 млн ₽
Переплата на дифференцированной: 4 млн ₽

Налоговый вычет

Оценка при ставке НДФЛ 13%

650 000 ₽

Оценка при ставке НДФЛ 13%. Фактический возврат ограничен уплаченным НДФЛ; при более высокой ставке базы 2 млн ₽ возврат может достигать 440 тыс. ₽

С цены недвижимости

260 000 ₽/ 260 000 ₽

С уплаченных процентов

390 000 ₽/ 390 000 ₽

Переплата в ценах на дату начала кредита

Сценарная оценка с поправкой на инфляцию

Ваш сценарий: 4%

≈3,7 млн ₽

За 20 лет номинальная переплата составит 4,8 млн ₽. В ценах на 1 августа 2026 г. переплата составляет ≈3,7 млн ₽, что на 24% меньше номинальной суммы при сценарии инфляции 4% в год.

Номинальная переплатапроценты, комиссии, страхование4,8 млн ₽

Ваш сценарий: 4%цель Банка России3,7 млн ₽

Снижение относительно номинальной переплатыпри 4%24%

Основание расчёта

Семейная. Действующая госпрограмма. Правила расчёта проверены 14.07.2026.

Применённая ставка: 6% в год
Сумма кредита: 6 000 000 ₽
Минимальный взнос сценария: 20%
Лимит кредита: 6 000 000 ₽

Расчёт не заменяет решение банка по кредитной истории, платёжеспособности, объекту сделки и документам.

Финансовые показатели

ПСК, реальная нагрузка сценария и страхование.

ПСК (полная стоимость)Полная стоимость кредита, % годовых

6,65 %

ПСК в денежном выражении: 4 784 241 ₽

Расходы, включённые в ПСК, без суммы кредита.

Реальная нагрузкаЭффективная ставка сценария

6,86 %

С учётом фактических страховых списаний по выбранной базе и периодичности.

Страхование за срокСтрахование имущества и жизни за весь срок

467 633 ₽

Имущество0.15% в год, от остатка, ежемесячно

Жизнь0.5% в год, от остатка, ежемесячно. Скидка 0.7 п. п.

Предел ПСК Банка России: 25,584%

Ниже предела на 18,934 п. п.

Категория предела: Приобретение квартиры: ДДУ или не более года после ввода. III квартал 2026, для договоров с 01.07.2026 по 30.09.2026. Дата расчётного договора: 01.08.2026. Источник

Сравнение0/8

Источники и проверка расчётаАвтор модели, область, даты и контрольные проверки

Ответственный за расчётную модель: Алексей КарцевОснователь и разработчик Edinici.ru
Методика пересмотрена: 11 августа 2026 г.
Правила действуют на: 11 августа 2026 г.
Данные актуальны на: Не применяется: Ставка и параметры программы задаются сценарием, а не загружаются как текущая банковская оферта.
Проверки всего проекта: 55 960 расчётных проверок в 94 наборах по всему проекту; пройдено 94/94. Отчёт сформирован 17 августа 2026 г..

Область расчёта: Считает ипотечный график, первоначальный взнос, комиссии, страхование, досрочные погашения и справочную оценку вычета по выбранным параметрам. Условия программы и право на вычет подтверждаются банком и ФНС.

Источники и нормативная база:

ФНС: имущественный вычет по ипотечным процентамИмущественный вычет и проценты по целевому кредиту. Версия: Текущая публикация ФНС.
Федеральный закон об ипотекеИпотека и залог недвижимости. Версия: Текущая редакция.
Банк России: страховые платежи в расчёте ПСКСостав полной стоимости кредита и учёт страховых платежей при неизвестных будущих тарифах. Версия: Текущие разъяснения Банка России.
Банк России: информация о кредитахПрава заёмщика и общие условия кредитования. Версия: Текущая публикация Банка России.
Банк ДОМ.РФ: ипотечное страхованиеПример банковского продукта с годовыми периодами страхования и продлением полиса; не универсальное правило. Версия: Текущая страница продукта.
Методология расчётов Edinici.ruФормулы, округление, проверка результатов и границы моделей. Версия: Редакция 28.07.2026.

Коротко

Что умеет калькулятор

Цена и взнос
Два режима: «по цене недвижимости» и «по платежу». Калькулятор сам выведет сумму кредита.
Льготные программы
Семейная, IT, дальневосточная, сельская, новые регионы и архивная господдержка для сравнения сценариев.
Страхование
Страхование имущества и жизни со скидкой к ставке. Отдельная статья в итогах.
Налоговый вычет
Сценарий 13%: до 260 000 ₽ от расходов на жильё и до 390 000 ₽ от процентов; фактический возврат зависит от применимой ставки и доступного НДФЛ.
Досрочные погашения
Сокращение срока или платежа, разовые и периодические. Расчёт экономии в процентах.
Материнский капитал
Одной кнопкой добавит сумму маткапитала в первоначальный взнос (по данным 2026 г.).

Справочник по расчёту

Первоисточники

Нормативная база расчёта

Сценарий

Параметры сценария в калькуляторе

Ставка сценария: 6,7% годовых
Минимальный взнос: 20%
Максимальная сумма кредита: 6 000 000 ₽
Доступное жильё: Новостройка, Жилой дом / ИЖС

Это стартовые параметры сценария в калькуляторе, а не оферта: банки устанавливают ставку и требования в рамках условий программы. Все значения можно изменить в форме расчёта.

Как устроена семейная ипотека

Государство субсидирует банку разницу между рыночной и льготной ставкой. Размер экономии зависит от суммы, срока и фактических ставок двух предложений; калькулятор сравнивает их по полным графикам платежей.

Программа регулярно продлевается и уточняется: меняются критерии семей, лимиты и перечень допустимого жилья. Калькулятор отражает типовые параметры сценария, а финальные условия всегда фиксируются в кредитном договоре конкретного банка.

На что смотреть в расчёте

Сравните ежемесячный платёж с выбранной долей дохода. Диапазоны PTI в калькуляторе являются аналитическими маркерами, а не лимитами банка. Взнос больше минимального снижает сумму кредита, платёж и проценты при прочих равных.

Налоговый вычет рассчитывается как сценарий по ставке 13%: отдельно по базе расходов на жильё до 2 млн ₽ и по базе уплаченных процентов до 3 млн ₽. Фактический возврат зависит от применимой ставки, подтверждённых расходов и доступного НДФЛ.

Подборка

Специальные калькуляторы

Вопросы

Частые вопросы

Ещё