Что изменится в семейной ипотеке с 1 октября 2026 года?

Для договоров с 1 октября 2026 года есть два основания: ребёнок младше 7 лет или ребёнок с инвалидностью. В первом случае ставки по основной таблице составляют от 2% до 12% в зависимости от числа детей и места покупки. Сумма кредита по льготным условиям - от 6 до 18 млн ₽. Для ребёнка с инвалидностью и отдельных целей, включая строительство дома с подрядчиком через эскроу, предусмотрена ставка не выше 6%. Льготный период длится до 15 лет.

Можно ли рассчитать договор по прежним условиям?

Да. Оба варианта видны сразу: для договора до 1 октября 2026 года и для договора с этой даты. Переключите вариант или укажите дату договора - параметры расчёта обновятся. Проверенная здесь прежняя редакция охватывает договоры с 2 июля 2024 года по 30 сентября 2026 года, а для покупки вторичной квартиры при ребёнке младше 7 лет - с 1 апреля 2025 года. Новая редакция охватывает договоры с 1 октября 2026 года по 31 декабря 2030 года.

Как считать кредит дольше 15 лет по новым условиям?

Кредит может быть длиннее 15 лет. Для оставшегося срока калькулятор по умолчанию показывает пример по известной верхней границе: начальная ставка по договору плюс 4 процентных пункта. Действующий на тот момент предел может быть ниже - он также зависит от будущей ключевой ставки Банка России. Свою ставку для этого периода можно ввести в форме.

Кто может оформить семейную ипотеку?

В новых правилах указаны семьи с ребёнком младше 7 лет на дату договора и семьи с ребёнком с инвалидностью. В калькуляторе это два отдельных основания для расчёта. Если условия отличаются, можно задать свою ставку; документы и параметры предложения уточняются в банке.

Какая сумма кредита идёт по льготным условиям?

По договорам с 1 октября 2026 года - до 6, 8 или 10 млн ₽ при одном, двух, трёх и более детях в остальных регионах; до 12, 15 или 18 млн ₽ в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Эти пределы действуют и для строительства дома. Общий кредит может достигать 15 или 30 млн ₽ соответственно, но часть сверх льготного предела нельзя автоматически считать по той же ставке.

Какое жильё подходит под программу?

Новые правила охватывают покупку нового жилья, подходящего готового дома и строительство дома с подрядчиком через счёт эскроу. Вторичное жильё рассматривается по отдельным условиям: для семьи с ребёнком младше 7 лет важны город, возраст дома и место покупки; для ребёнка с инвалидностью действует отдельное правило по региону. Выберите тип жилья в форме, чтобы увидеть пояснение для своего сценария.

Можно ли использовать материнский капитал?

Да, маткапитал разрешено направить на первоначальный взнос полностью или частично, а также на досрочное погашение. В калькуляторе просто учтите его сумму в поле первоначального взноса - расчёт платежа и переплаты останется корректным.

Госпрограмма

Калькулятор семейной ипотеки

Сравните условия для договора до 1 октября 2026 года и с этой даты. Задайте число детей, основание программы и место покупки - калькулятор покажет платёж, переплату и график.

Бесплатно, без регистрации и заявок

Параметры ипотеки

По цене недвижимостиПо сумме платежа

Укажите цену жилья и взнос или подберите цену по бюджету регулярного платежа. Расчёт учитывает ставки за весь срок.

Сценарий ипотеки

Тип жилья

Условия семейной ипотеки по дате договора

Выберите дату договора: до 1 октября 2026 года действует вариант со ставкой до 6%, с 1 октября 2026 года - новые ставки по числу детей и месту покупки жилья. Оба варианта можно рассчитать здесь.

Дата заключения договора

Количество детей

Укажите общее число детей: взрослые дети тоже учитываются при выборе строки ставки.

Основание для примера расчёта

Выберите условие для своего примера. Если у вас есть ставка из предложения банка, её можно указать вручную.

В этом примере ставка до 10% и субсидируемая сумма до 6 млн ₽. Ставку можно изменить ниже.

Где находится жильё

Семейная. Для семей с детьми. Льготная ставка с господдержкой.

Для договоров с 01.10.2026 по 31.12.2030

Ставка для расчёта: 10%
Мин. взнос: 20%
Сумма под льготную ставку: 6 млн ₽

Цена недвижимости8 млн ₽

100 тыс. ₽50 млн ₽600 млн ₽

Первоначальный взнос2 млн ₽

₽

0%20%50%99%

Минимум 20% - 1 600 000 ₽.

Учесть материнский капитал · 728,9 тыс. ₽

Срокдо 35 лет

11535

Ставкав год

0,013045

Ставка для расчёта после первых 15 лет, % годовыхСейчас расчёт использует 14% - известную верхнюю границу по решению Минфина. Фактическая ставка в будущем может быть ниже и зависит в том числе от ключевой ставки на первое число месяца, в котором заканчиваются 15 лет субсидирования. Помесячный график применяет новую ставку с первого полного периода после этой даты.

Условия выплат

Вид платежа

АннуитетныйДифференцированный

Начало выплат

Личные сценарии

Доход, аренда и инфляция уточняют аналитические выводы, но не меняют договорный платёж.

Ежемесячный доход

₽

чистыми, на руки

Аренда аналогичного жилья

₽

для сравнения

Инфляционный сценарий

Переводит будущие расходы в цены на дату начала кредита. Не влияет на платёж, график и ПСК.

4% соответствует цели Банка России по инфляции. Это ориентир для сценария, не прогноз.

СемейнаяОбновлено

Результаты расчёта

Ежемесячный платёж · диапазон

57 901 ₽ - 63 325 ₽

Страховка за 1-й год: 38 710 ₽

Платёж меняется на каждой смене ставки. Диапазон показан по регулярным платежам - без досрочных погашений и финального корректирующего платежа.

Сумма кредита: 6 000 000 ₽
Срок: 20 лет
Ставка: ступенчатая · 2 периода

Структура выплат· всего за срок

Тело кредита40,7%: 6 000 000 ₽
Проценты55,8%: 8 216 321 ₽
Страхование3,5%: 514 631 ₽
Итого к погашению: 14 730 952 ₽
Переплата всего: 8 730 952 ₽145,5% от суммы кредита

Источники оплаты покупки

Собственные средства: 2 000 000 ₽
Кредитные средства: 6 000 000 ₽

Стоимость покупки8 000 000 ₽

Прозрачный расчёт

Математическая модель расчёта

Ипотека · 20 лет

Здесь показаны точные суммы. В карточке результата значения согласованно округляются до целых рублей.

Сумма кредита

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-principal}{A}&=\htmlClass{fxv-neutral}{8\,000\,000}-\htmlClass{fxv-neutral}{2\,000\,000}\\&=\htmlClass{fxv-principal}{6\,000\,000}\end{aligned}

Тело кредита = стоимость недвижимости − первоначальный взнос.

Первое списание (1-й месяц)

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-payment}{F_1}&=\htmlClass{fxv-principal}{T_1}+\htmlClass{fxv-interest}{I_1}\\&=\htmlClass{fxv-principal}{7\,901{,}30}+\htmlClass{fxv-interest}{50\,000}\\&=\htmlClass{fxv-payment}{57\,901{,}30}\end{aligned}

Полное списание первого месяца: плановое тело, проценты за фактические дни. Единого постоянного платежа в этом сценарии нет - дальше сумма меняется. Страховая премия сюда не входит - она оплачивается отдельно (см. «Страхование за срок»).

* T₁ - плановое тело кредита в первом месяце; I₁ - проценты за фактическое число дней.

Первый регулярный платёж

\htmlClass{fxv-payment}{R_1}=\htmlClass{fxv-payment}{57\,901{,}30}

Первый регулярный платёж без разовых списаний (разовая комиссия и досрочное погашение). Полное списание месяца с досрочкой обозначено Fₖ. В следующих периодах кредитная часть и итоговая сумма пересчитываются при смене ставки и после досрочных погашений - точные суммы в графике и блоке периодов ставки.

Страховые списания

\begin{aligned}X_{p,k}&=r_p\,B_{p,k}\,q_{p,k}\\X_{l,k}&=r_l\,B_{l,k}\,q_{l,k}\\X_k&=\operatorname{round}_2\!\left(X_{p,k}+X_{l,k}\right)\\X&=\htmlClass{fxv-neutral}{514\,630{,}79}\end{aligned}

Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно. Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно. При ежегодной оплате премия возникает в месяцах 1, 13, 25 и далее, пока существует график. Бюджетный эквивалент распределяет такую премию по месяцам только для оценки доступности и не заменяет фактические списания.

Переплата и всего выплат

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-interest}{O}&=\htmlClass{fxv-result}{S}-\htmlClass{fxv-principal}{A}\\&=\htmlClass{fxv-result}{14\,730\,952{,}11}-\htmlClass{fxv-principal}{6\,000\,000}\\&=\htmlClass{fxv-interest}{8\,730\,952{,}11}\end{aligned}

Всего выплат 14 730 952,11 ₽ = тело 6 000 000 ₽ + переплата (проценты + страхование). Переплата - 145,5 % от тела.

Переплата в ценах на дату начала кредита

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-neutral}{CF_k}&=\htmlClass{fxv-interest}{I_k}+\htmlClass{fxv-neutral}{C_k}+\htmlClass{fxv-neutral}{X_k}\\\htmlClass{fxv-result}{PV_k}&=\dfrac{\htmlClass{fxv-neutral}{CF_k}}{(1+\htmlClass{fxv-rate}{\pi})^{\htmlClass{fxv-term}{\tau_k}}}\\\htmlClass{fxv-result}{PV}&=\sum_{k=1}^{\htmlClass{fxv-term}{240}}\htmlClass{fxv-result}{PV_k}=\htmlClass{fxv-result}{6\,506\,051{,}62}\end{aligned}

Проценты, ежемесячные комиссии и страховые платежи дисконтируются по плановым датам событий расчётного графика к 1 октября 2026 г. по календарной конвенции ACT / ACT. Интервал разбивается по календарным годам: каждый фрагмент делится на 365 или 366 дней соответствующего года. Разовая комиссия за выдачу относится к базовой дате и не дисконтируется. Инфляция не изменяет платежи банку, остаток долга, проценты или ПСК. Сценарий 4% основан на действующей цели Банка России и не является прогнозом.

Цель Банка России по инфляции

* CFₖ - невозвратные расходы строки k; τₖ - доля года ACT/ACT от 1 октября 2026 г. до плановой даты события графика.

Где

V = 2 000 000 ₽первоначальный взнос
A = 6 000 000 ₽сумма кредита (тело)
r₁ = 10 % годовыхначальная ставка
rₖставка, действующая в периоде k
Bₖ₋₁остаток основного долга перед платежом k
dₖфактическое число дней между платежами
n = 240 месяцевколичество платежей - 20 лет
F₁ = 57 901,30 ₽полное первое списание (1-й месяц, с разовыми)
R₁ = 57 901,30 ₽первый регулярный платёж без разовых списаний - далее меняется по периодам
P₁ = 57 901,30 ₽кредитная часть первого регулярного платежа
I = 8 216 321,32 ₽начисленные проценты за срок
π = 4%пользовательский сценарий инфляции - основан на цели Банка России, не прогноз
τₖ = ACT/ACTдоля года до плановой даты события k
PV = 6 506 051,62 ₽переплата в ценах на дату начала кредита
X = 514 630,79 ₽страхование за весь срок
S = 14 730 952,11 ₽всего выплат за срок

Что учтено в расчёте

Предел ПСК Банка России: ниже предела; предел 23.705%; Приобретение квартиры: ДДУ или не более года после ввода; IV квартал 2026; Расчётная ПСК ниже опубликованного предела категории.; договор 03.10.2026
Тип погашения - аннуитетный. Регулярный платёж пересчитывается при смене ставки и после досрочных погашений, а проценты зависят от фактического числа дней, поэтому равных сумм весь срок здесь нет.
Первоначальный взнос 2 000 000 ₽ (25 % от стоимости недвижимости).
Страхование за срок: 514 630,79 ₽. Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно. Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно
Проценты, ежемесячные комиссии и страховые платежи дисконтируются по плановым датам событий расчётного графика к 1 октября 2026 г. по календарной конвенции ACT / ACT. Интервал разбивается по календарным годам: каждый фрагмент делится на 365 или 366 дней соответствующего года. Разовая комиссия за выдачу относится к базовой дате и не дисконтируется. Инфляция не изменяет платежи банку, остаток долга, проценты или ПСК. Сценарий 4% основан на действующей цели Банка России и не является прогнозом.
Процентная ставка меняется по периодам (ступенчатая модель, 2 периода).
Плановое тело Tₖ и кредитная часть Pₖ = Tₖ + Iₖ берутся из графика аннуитета, пересчитанного после каждой смены ставки и досрочного погашения: на каждом шаге платёж заново раскладывается на проценты и тело по остатку и оставшемуся сроку.
Полная стоимость кредита (ПСК) по ст. 6 353-ФЗ (базовый период - месяц): 10,28 %.

Как мы считаем: формулы, источники, проверка

Ипотека
Формула расчёта: Iₖ = Bₖ₋₁ × iₖ; Mₖ = Tₖ + Iₖ; Xₖ = round₂(rp × Bp,ₖ × qp,ₖ + rl × Bl,ₖ × ql,ₖ); S = A + I + X; CFₖ = Iₖ + Cₖ + Xₖ; PVₖ = CFₖ / (1+π)^τₖ; PV = ΣPVₖ
Вводные данные:
V = 2 000 000 ₽
A = 6 000 000 ₽
Страхование за срок = 514 630,79 ₽
Условия страхования = Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно
Условия страхования = Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно
π = 4%
τₖ = 1 октября 2026 г. · ACT/ACT
r₁ = 10 % годовых; далее применяются ставки периодов rₖ
n = 240 месяцев
Результат:
Страхование за срок (X) = 514 630,79 ₽
F₁ = 57 901,30 ₽
Первый регулярный платёж = 57 901,30 ₽
I = 8 216 321,32 ₽
S = 14 730 952,11 ₽
O = 8 730 952,11 ₽
PV = 6 506 051,62 ₽

Инструмент был полезен?

Доступность ипотеки

Платёж в диапазоне 40-50%

43,2%40-50%

На платёж приходится 40-50% введённого дохода. Оцените другие обязательства и остаток средств; решение банка рассчитывается отдельно.

Первый регулярный платёжс учётом страхования61 147 ₽

Максимальный платёжДекабрь 2041 г. · база расчёта64 782 ₽

Доход при ориентире 40%161 956 ₽

Свободный остаток85 218 ₽

Сравнение с арендой

Снимать или брать ипотеку?

+16 147 ₽

Расчётный месячный бюджет ипотеки выше аренды; к месяцу №151 накопленная аренда догоняет проценты, комиссии и фактические страховые списания.

Бюджет ипотекиплатёж + бюджет страхования в месяц61 147 ₽

Арендав месяц45 000 ₽

Всего за срок20 лет10,8 млн ₽ аренда16,7 млн ₽ выплаты на покупку

Точка окупаемостимесяц №151

Сравнение по денежным выплатам: в покупку входят первоначальный взнос 2 млн ₽ и возврат тела кредита, после чего жильё остаётся вашим.

Схема платежей

Сейчас: аннуитет

Разница в переплате

2,2 млн ₽

На дифференцированной схеме переплата меньше на 2,2 млн ₽, а первый регулярный платёж выше на 17 099 ₽.

В выбранной редакции семейной ипотеки предусмотрен аннуитет. Дифференцированный график здесь показан только для сравнения платежей по той же ставке, а не как условие программы.

Платёж (аннуитет): 57 901 ₽меняется по периодам
Первый регулярный на дифференцированной: 75 000 ₽стартовый, далее меняется
Переплата сейчас: 8,7 млн ₽
Переплата на дифференцированной: 6,6 млн ₽

Налоговый вычет

Оценка при ставке НДФЛ 13%

650 000 ₽

Оценка при ставке НДФЛ 13%. Фактический возврат ограничен уплаченным НДФЛ и зависит от применимой ставки: с 2025 года шкала прогрессивная, поэтому предел возврата растёт по обеим базам.

С цены недвижимости

260 000 ₽/ 260 000 ₽

С уплаченных процентов

390 000 ₽/ 390 000 ₽

Переплата в ценах на дату начала кредита

Сценарная оценка с поправкой на инфляцию

Ваш сценарий: 4%

≈6,5 млн ₽

За 20 лет номинальная переплата составит 8,7 млн ₽. В ценах на 1 октября 2026 г. переплата составляет ≈6,5 млн ₽, что на 25% меньше номинальной суммы при сценарии инфляции 4% в год.

Номинальная переплатапроценты, комиссии, страхование8,7 млн ₽

Ваш сценарий: 4%цель Банка России6,5 млн ₽

Снижение относительно номинальной переплатыпри 4%25%

Основание расчёта

Семейная. Действующая госпрограмма. Правила расчёта проверены 25.09.2026.

Ставка: ступенчатая · 2 периода, старт 10% в год
Сумма кредита: 6 000 000 ₽
Минимальный взнос сценария: 20%
Сумма под льготную ставку: 6 000 000 ₽

После первых 15 лет для примера взята ставка до 14% - известная верхняя граница от начальной ставки. Фактический предел будет зависеть и от будущей ключевой ставки. Помесячный график применяет новую ставку с первого полного периода после окончания 15 лет.

Расчёт не заменяет решение банка по кредитной истории, платёжеспособности, объекту сделки и документам.

Финансовые показатели

ПСК, реальная нагрузка сценария и страхование.

ПСК (полная стоимость)Полная стоимость кредита, % годовых

10,28 %

ПСК в денежном выражении: 8 335 082 ₽

Расходы, включённые в ПСК, без суммы кредита.

Реальная нагрузкаЭффективная ставка сценария

11,32 %

С учётом фактических страховых списаний по выбранной базе и периодичности.

Страхование за срокСтрахование имущества и жизни за весь срок

514 631 ₽

Имущество0.15% в год, от остатка, ежемесячно

Жизнь0.5% в год, от остатка, ежемесячно. Скидка 0 п. п.

Предел ПСК Банка России: 23,705%

Ниже предела на 13,423 п. п.

Категория предела: Приобретение квартиры: ДДУ или не более года после ввода. IV квартал 2026, для договоров с 01.10.2026 по 31.12.2026. Дата расчётного договора: 03.10.2026. Источник

Периоды процентной ставки

В течение срока ипотеки ставка меняется. Ниже - итоговые периоды и платёж в каждом из них.

Период 1Базовая ставка
Ноябрь 2026 г. - Ноябрь 2041 г.181 мес. · доля 75,4%
10% в год
Первый регулярный платёж: 57 901 ₽
Период 2Смена ставки
Декабрь 2041 г. - Октябрь 2046 г.59 мес. · доля 24,6%
14% в год
Первый регулярный платёж: 63 325 ₽

Сравнение0/8

Источники и проверка расчётаАвтор модели, область, даты и контрольные проверки

Ответственный за расчётную модель: Алексей КарцевОснователь и разработчик Edinici.ru
Методика пересмотрена: 25 сентября 2026 г.
Правила действуют на: 1 октября 2026 г.
Данные актуальны на: Не применяется: Ставка и параметры программы задаются сценарием, а не загружаются как текущая банковская оферта.
Проверки всего проекта: 112 577 расчётных проверок в 123 наборах по всему проекту; пройдено 123/123. Отчёт сформирован 17 сентября 2026 г..

Область расчёта: Считает ипотечный график, первоначальный взнос, комиссии, страхование, досрочные погашения и справочную оценку вычета по выбранным параметрам. Условия программы и право на вычет подтверждаются банком и ФНС.

Источники и нормативная база:

ФНС: имущественный вычет по ипотечным процентамИмущественный вычет и проценты по целевому кредиту. Версия: Текущая публикация ФНС.
Федеральный закон об ипотекеИпотека и залог недвижимости. Версия: Текущая редакция.
Банк России: страховые платежи в расчёте ПСКСостав полной стоимости кредита и учёт страховых платежей при неизвестных будущих тарифах. Версия: Текущие разъяснения Банка России.
Банк России: информация о кредитахПрава заёмщика и общие условия кредитования. Версия: Текущая публикация Банка России.
Банк ДОМ.РФ: ипотечное страхованиеПример банковского продукта с годовыми периодами страхования и продлением полиса; не универсальное правило. Версия: Текущая страница продукта.
Методология расчётов Edinici.ruФормулы, округление, проверка результатов и границы моделей. Версия: Редакция 28.07.2026.

Коротко

Что умеет калькулятор

Цена и взнос
Два режима: «по цене недвижимости» и «по платежу». Калькулятор сам выведет сумму кредита.
Льготные программы
Семейная, IT, дальневосточная, сельская, новые регионы и архивная господдержка для сравнения сценариев.
Страхование
Страхование имущества и жизни со скидкой к ставке. Отдельная статья в итогах.
Налоговый вычет
Сценарий 13%: до 260 000 ₽ от расходов на жильё и до 390 000 ₽ от процентов; фактический возврат зависит от применимой ставки и доступного НДФЛ.
Досрочные погашения
Сокращение срока или платежа, разовые и периодические. Расчёт экономии в процентах.
Материнский капитал
Одной кнопкой добавит сумму маткапитала в первоначальный взнос (по данным 2026 г.).

Справочник по расчёту

Первоисточники

Нормативная база расчёта

Пример при открытии страницы

Стартовые параметры расчёта

Ставка сценария: 10% годовых
Минимальный взнос: 20%
Льготная часть кредита: 6 000 000 ₽
Типы жилья для расчёта: Новостройка, Вторичное жильё, Жилой дом / ИЖС

Это пример, с которым открывается страница. Если вы изменили условия в форме, актуальные суммы и платежи показаны в результате расчёта выше.

Условия программы · решение от 22 сентября 2026 года

Семейная ипотека до и с 1 октября 2026 года

Выберите в калькуляторе дату будущего или уже заключённого договора: так можно посчитать оба варианта программы. Регион в таблице - место, где находится жильё.

Договор до 1 октября 2026 года. Калькулятор использует прежние условия: ставка до 6% и льготный предел 6 млн ₽, а для жилья в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области - 12 млн ₽. В прежних правилах среди оснований есть семья с двумя несовершеннолетними детьми; для отдельных территорий, включая Дальний Восток, действуют особые условия.

Договор с 1 октября 2026 года. Для расчёта по новым условиям можно выбрать одно из оснований: ребёнок младше 7 лет на дату договора или ребёнок с инвалидностью. Ниже - ставки для первого основания при покупке квартиры и других целях, к которым применяется таблица. Ставка зависит от числа детей и места покупки; при выборе строки учитываются также взрослые дети. Указанные суммы - часть кредита по льготным условиям.

По изученному решению калькулятор проверяет прежние условия для договоров с 2 июля 2024 года по 30 сентября 2026 года; покупку квартиры на вторичном рынке при ребёнке младше 7 лет - с 1 апреля 2025 года. Новые условия проверяются для договоров с 1 октября 2026 года по 31 декабря 2030 года. Для дат вне этих периодов можно рассчитать платёж по указанной ставке, но условия программы для них здесь не определены.

Максимальные ставки и суммы кредита по льготным условиям для договоров с 1 октября 2026 года при наличии ребёнка младше 7 лет
Детей	Жильё в остальных регионах	Жильё в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленобласти
1	до 10% · 6 млн ₽	до 12% · 12 млн ₽
2	до 8% · 8 млн ₽	до 10% · 15 млн ₽
3	до 6% · 10 млн ₽	до 8% · 18 млн ₽
4	до 4% · 10 млн ₽	до 6% · 18 млн ₽
5 и более	до 2% · 10 млн ₽	до 4% · 18 млн ₽

Эти пределы суммы действуют и для покупки нового готового дома, и для строительства по программе: 6, 8 или 10 млн ₽ в остальных регионах; 12, 15 или 18 млн ₽ в четырёх указанных регионах - соответственно для одного, двух, трёх и более детей. Общая сумма кредита может быть больше - до 15 или 30 млн ₽, но превышение льготного лимита нельзя автоматически считать по той же льготной ставке.

Для семьи с ребёнком с инвалидностью правила предусматривают ставку не выше 6%. Такая же граница предусмотрена для покупки подходящего нового готового дома и строительства дома с подрядчиком через счёт эскроу. При покупке готового дома продавцом выступает его первый собственник - юридическое лицо или предприниматель, построивший этот дом. При взносе от половины цены жилья ставка также не выше 6%. Если семья одновременно использует основание с ребёнком младше 7 лет и по таблице ставка ниже 6%, повышение до 6% не требуется.

Если заёмщик не оформил предусмотренное договором страхование жизни или жилья, решение допускает повышение ставки не более чем на 1 процентный пункт. При вводе своей ставки калькулятор считает указанный сценарий; опубликованные значения таблицы показывают базовые пределы.

Когда можно рассчитать вторичное жильё

При ребёнке младше 7 лет это может быть квартира в многоквартирном доме вне четырёх столичных регионов. Город должен входить в действующий перечень: в нём не более двух строящихся многоквартирных домов. Год постройки дома не должен отличаться от года договора более чем на 20 лет. Дом не должен быть признан аварийным; эту же квартиру не должны были ранее покупать по соответствующей ветви программы. Проверить город можно в сервисе ДОМ.РФ. Для семьи с ребёнком с инвалидностью действует другое условие: в регионе покупки не должно быть строящихся многоквартирных домов. Проверка города по первой ветви здесь не заменяет проверку региона.

Если срок кредита больше 15 лет

Льготный период нового договора длится до 15 лет, но сам кредит может быть длиннее. После этого ставка ограничена меньшей из двух величин: ставка на дату заключения договора плюс 4 процентных пункта или будущая ключевая ставка Банка России на первое число месяца окончания льготного периода плюс 3 пункта (для строительства - плюс 3,5). Будущая ключевая ставка пока неизвестна. Поэтому калькулятор показывает пример по известной верхней границе; если у вас есть ставка для последующего периода, её можно ввести самостоятельно. В помесячном графике новая ставка применяется с первого полного расчётного периода после 15-летней годовщины договора.

В новых договорах предусмотрена регистрация заёмщика по месту жительства в купленном жилье: начиная с 271-го дня после регистрации права собственности и до истечения пяти лет с выдачи кредита. На расчёт платежей этот параметр не влияет, но его стоит учитывать при выборе жилья.

Полный текст решения Минфина России от 22 сентября 2026 года Сообщение Минфина об изменениях

Две редакции семейной ипотеки

Для договоров до 1 октября 2026 года калькулятор показывает прежние условия: базовая ставка до 6%, льготная часть кредита до 6 или 12 млн ₽ в зависимости от региона, общий размер кредита - до 15 или 30 млн ₽. Для договоров с 1 октября ставка и льготная часть зависят от числа детей и региона жилья. Оба варианта можно выбрать прямо в форме.

В новых правилах два основания: ребёнок младше 7 лет или ребёнок с инвалидностью. Для отдельных целей, в том числе строительства с подрядчиком через эскроу, предусмотрена ставка не выше 6%. Льготный период длится до 15 лет; если кредит длиннее, калькулятор покажет пример дальнейших платежей, а ставку для них можно изменить.

Как устроена семейная ипотека

Государство субсидирует банку разницу между рыночной и льготной ставкой. Размер экономии зависит от суммы, срока и фактических ставок двух предложений; калькулятор сравнивает их по полным графикам платежей.

Программа регулярно продлевается и уточняется: меняются критерии семей, лимиты и перечень допустимого жилья. Калькулятор отражает типовые параметры сценария, а финальные условия всегда фиксируются в кредитном договоре конкретного банка.

На что смотреть в расчёте

Сравните ежемесячный платёж с выбранной долей дохода. Диапазоны PTI в калькуляторе являются аналитическими маркерами, а не лимитами банка. Взнос больше минимального снижает сумму кредита, платёж и проценты при прочих равных.

Налоговый вычет рассчитывается как сценарий по ставке 13%: отдельно по базе расходов на жильё до 2 млн ₽ и по базе уплаченных процентов до 3 млн ₽. Фактический возврат зависит от применимой ставки, подтверждённых расходов и доступного НДФЛ.

Подборка

Специальные калькуляторы

Вопросы

Частые вопросы

Ещё