Почему ставка на вторичку выше, чем на новостройку?

Основные льготные программы субсидируют покупку именно нового жилья, поэтому на вторичном рынке чаще действует рыночная ставка. У части банков надбавка к базовой ставке для готового жилья выше и из-за оценки залога.

Действуют ли льготные программы на вторичном рынке?

Точечно: дальневосточная и арктическая ипотека допускает вторичку в отдельных населённых пунктах, сельская - на сельских территориях, а семейная - в городах с низким объёмом строительства. Если ваш случай подходит, переключите сценарий калькулятора на соответствующую программу.

Какие дополнительные расходы учесть при ипотеке на вторичку?

Оценка объекта, страхование переданного в залог имущества по условиям закона и договора, по желанию - страхование жизни ради скидки к ставке, а также расходы на сделку. Калькулятор показывает фактические страховые списания отдельными строками поверх платежа по кредиту.

Как снизить переплату по рыночной ипотеке?

Работают три рычага: больший первоначальный взнос, более короткий срок и досрочные погашения, особенно в первые годы. Добавьте досрочные платежи в расширенном режиме калькулятора и сравните переплату со сценарием без них.

Вторичка

Ипотека на вторичное жильё: калькулятор

Расчёт ипотеки на готовое жильё: платёж по рыночной ставке, переплата, график, страхование и досрочные погашения. Сценарий вторичного рынка уже включён.

Бесплатно, без регистрации и заявок

Параметры ипотеки

По цене недвижимостиПо сумме платежа

Вы задаёте цену недвижимости и первоначальный взнос - калькулятор рассчитает платёж, переплату, налоговый вычет и PTI.

Сценарий ипотеки

Тип жилья

Вторичка. Справочный рыночный сценарий для готового жилья.

Базовая ставка: 25%
Мин. взнос: 25%
Макс. сумма: Нет общего лимита

Цена недвижимости8 млн ₽

100 тыс. ₽50 млн ₽1 млрд ₽

Первоначальный взнос2 млн ₽

₽

0%20%50%99%

Минимум 25% - 2 000 000 ₽.

Учесть материнский капитал · 728,9 тыс. ₽

Срокдо 35 лет

11535

Ставкав год

0,013045

Условия выплат

Вид платежа

АннуитетныйДифференцированный

Начало выплат

Личные сценарии

Доход, аренда и инфляция уточняют аналитические выводы, но не меняют договорный платёж.

Ежемесячный доход

₽

чистыми, на руки

Аренда аналогичного жилья

₽

для сравнения

Инфляционный сценарий

Переводит будущие расходы в цены на дату начала кредита. Не влияет на платёж, график и ПСК.

4% соответствует цели Банка России по инфляции. Это ориентир для сценария, не прогноз.

ВторичкаОбновлено

Результаты расчёта

Ежемесячный платёж

122 497 ₽

Страховка за 1-й год: 38 962 ₽

Аннуитетный график: платёж по кредиту одинаковый каждый месяц весь срок.

Сумма кредита: 6 000 000 ₽
Срок: 20 лет
Ставка: 24,3% в год; со скидкой за страховку

Структура выплат· всего за срок

Тело кредита20%: 6 000 000 ₽
Проценты77,9%: 23 399 211 ₽
Страхование2,1%: 625 905 ₽
Итого к погашению: 30 025 116 ₽
Переплата всего: 24 025 116 ₽400,4% от суммы кредита

Источники оплаты покупки

Собственные средства: 2 000 000 ₽
Кредитные средства: 6 000 000 ₽

Стоимость покупки8 000 000 ₽

Прозрачный расчёт

Математическая модель расчёта

Ипотека · 20 лет

Здесь показаны точные суммы. В карточке результата значения согласованно округляются до целых рублей.

Сумма кредита

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-principal}{A}&=\htmlClass{fxv-neutral}{8\,000\,000}-\htmlClass{fxv-neutral}{2\,000\,000}\\&=\htmlClass{fxv-principal}{6\,000\,000}\end{aligned}

Тело кредита = стоимость недвижимости − первоначальный взнос.

Ежемесячный платёж (аннуитет)

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-payment}{M}&=\htmlClass{fxv-principal}{6\,000\,000}\\&\quad \cdot\dfrac{\htmlClass{fxv-rate}{0{,}02025}(1+\htmlClass{fxv-rate}{0{,}02025})^{\htmlClass{fxv-term}{240}}}{(1+\htmlClass{fxv-rate}{0{,}02025})^{\htmlClass{fxv-term}{240}}-1}\\&=\htmlClass{fxv-payment}{122\,496{,}64}\end{aligned}

Аннуитет: платёж одинаков весь срок.

* i - месячная ставка в долях единицы (i = годовая ÷ 12); n - число месяцев.

Страховые списания

\begin{aligned}X_{p,k}&=r_p\,B_{p,k}\,q_{p,k}\\X_{l,k}&=r_l\,B_{l,k}\,q_{l,k}\\X_k&=\operatorname{round}_2\!\left(X_{p,k}+X_{l,k}\right)\\X&=\htmlClass{fxv-neutral}{625\,904{,}68}\end{aligned}

Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно. Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно. При ежегодной оплате премия возникает в месяцах 1, 13, 25 и далее, пока существует график. Бюджетный эквивалент распределяет такую премию по месяцам только для оценки доступности и не заменяет фактические списания.

Переплата и всего выплат

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-interest}{O}&=\htmlClass{fxv-result}{S}-\htmlClass{fxv-principal}{A}\\&=\htmlClass{fxv-result}{30\,025\,116{,}01}-\htmlClass{fxv-principal}{6\,000\,000}\\&=\htmlClass{fxv-interest}{24\,025\,116{,}01}\end{aligned}

Всего выплат 30 025 116,01 ₽ = тело 6 000 000 ₽ + переплата (проценты + страхование). Переплата - 400,4 % от тела.

Переплата в ценах на дату начала кредита

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-neutral}{CF_k}&=\htmlClass{fxv-interest}{I_k}+\htmlClass{fxv-neutral}{C_k}+\htmlClass{fxv-neutral}{X_k}\\\htmlClass{fxv-result}{PV_k}&=\dfrac{\htmlClass{fxv-neutral}{CF_k}}{(1+\htmlClass{fxv-rate}{\pi})^{\htmlClass{fxv-term}{\tau_k}}}\\\htmlClass{fxv-result}{PV}&=\sum_{k=1}^{\htmlClass{fxv-term}{240}}\htmlClass{fxv-result}{PV_k}=\htmlClass{fxv-result}{17\,563\,570{,}67}\end{aligned}

Проценты, ежемесячные комиссии и страховые платежи дисконтируются по плановым датам событий расчётного графика к 1 августа 2026 г. по календарной конвенции ACT / ACT. Интервал разбивается по календарным годам: каждый фрагмент делится на 365 или 366 дней соответствующего года. Разовая комиссия за выдачу относится к базовой дате и не дисконтируется. Инфляция не изменяет платежи банку, остаток долга, проценты или ПСК. Сценарий 4% основан на действующей цели Банка России и не является прогнозом.

Цель Банка России по инфляции

* CFₖ - невозвратные расходы строки k; τₖ - доля года ACT/ACT от 1 августа 2026 г. до плановой даты события графика.

Где

V = 2 000 000 ₽первоначальный взнос
A = 6 000 000 ₽сумма кредита (тело)
i = 2,025 %/мес (0,02025)месячная ставка - годовая 24,3 %
n = 240 месяцевсрок кредита - 20 лет
M = 122 496,64 ₽ежемесячный платёж
I = 23 399 211,33 ₽начисленные проценты за срок
π = 4%пользовательский сценарий инфляции - основан на цели Банка России, не прогноз
τₖ = ACT/ACTдоля года до плановой даты события k
PV = 17 563 570,67 ₽переплата в ценах на дату начала кредита
X = 625 904,68 ₽страхование за весь срок
S = 30 025 116,01 ₽всего выплат за срок

Что учтено в расчёте

Аннуитетные платежи: равные суммы весь срок.
Первоначальный взнос 2 000 000 ₽ (25 % от стоимости недвижимости).
Страхование за срок: 625 904,68 ₽. Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно. Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно
Проценты, ежемесячные комиссии и страховые платежи дисконтируются по плановым датам событий расчётного графика к 1 августа 2026 г. по календарной конвенции ACT / ACT. Интервал разбивается по календарным годам: каждый фрагмент делится на 365 или 366 дней соответствующего года. Разовая комиссия за выдачу относится к базовой дате и не дисконтируется. Инфляция не изменяет платежи банку, остаток долга, проценты или ПСК. Сценарий 4% основан на действующей цели Банка России и не является прогнозом.
Полная стоимость кредита (ПСК) по ст. 6 353-ФЗ (базовый период - месяц): 24,95 %.

Как мы считаем: формулы, источники, проверка

Ипотека
Формула расчёта: M = A × i × (1+i)^n / ((1+i)^n - 1); Xₖ = round₂(rp × Bp,ₖ × qp,ₖ + rl × Bl,ₖ × ql,ₖ); S = A + I + X; CFₖ = Iₖ + Cₖ + Xₖ; PVₖ = CFₖ / (1+π)^τₖ; PV = ΣPVₖ
Вводные данные:
V = 2 000 000 ₽
A = 6 000 000 ₽
Страхование за срок = 625 904,68 ₽
Условия страхования = Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно
Условия страхования = Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно
π = 4%
τₖ = 1 августа 2026 г. · ACT/ACT
i = 2,025 % (год. 24,3 %)
n = 240 месяцев
Результат:
Страхование за срок (X) = 625 904,68 ₽
M = 122 496,64 ₽
I = 23 399 211,33 ₽
S = 30 025 116,01 ₽
O = 24 025 116,01 ₽
PV = 17 563 570,67 ₽

Инструмент был полезен?

Доступность ипотеки

Высокая долговая нагрузка

83,8%Выше 50%

Платёж превышает 50% введённого дохода. Это сигнал проверить устойчивость сценария, но не прогноз одобрения или отказа банка.

Первый регулярный платёжс учётом страхования125 746 ₽

Максимальный платёжСентябрь 2026 г. · база расчёта125 747 ₽

Доход при ориентире 40%314 367 ₽

Свободный остаток24 253 ₽

Сравнение с арендой

Снимать или брать ипотеку?

+80 746 ₽

Расчётный месячный бюджет ипотеки выше аренды, а накопленная аренда не догоняет невозвратные расходы за выбранный срок.

Бюджет ипотекиплатёж + бюджет страхования в месяц125 746 ₽

Арендав месяц45 000 ₽

Всего за срок20 лет10,8 млн ₽ аренда32 млн ₽ выплаты на покупку

Точка окупаемостине наступает за срок

Сравнение по денежным выплатам: в покупку входят первоначальный взнос 2 млн ₽ и возврат тела кредита, после чего жильё остаётся вашим.

Схема платежей

Сейчас: аннуитет

Разница в переплате

9 млн ₽

На дифференцированной схеме переплата меньше на 9 млн ₽, а первый регулярный платёж выше на 24 003 ₽.

Платёж (аннуитет): 122 497 ₽одинаковый весь срок
Первый регулярный на дифференцированной: 146 500 ₽стартовый, далее снижается
Переплата сейчас: 24 млн ₽
Переплата на дифференцированной: 15 млн ₽

Налоговый вычет

Оценка при ставке НДФЛ 13%

650 000 ₽

Оценка при ставке НДФЛ 13%. Фактический возврат ограничен уплаченным НДФЛ; при более высокой ставке базы 2 млн ₽ возврат может достигать 440 тыс. ₽

С цены недвижимости

260 000 ₽/ 260 000 ₽

С уплаченных процентов

390 000 ₽/ 390 000 ₽

Переплата в ценах на дату начала кредита

Сценарная оценка с поправкой на инфляцию

Ваш сценарий: 4%

≈17,6 млн ₽

За 20 лет номинальная переплата составит 24 млн ₽. В ценах на 1 августа 2026 г. переплата составляет ≈17,6 млн ₽, что на 27% меньше номинальной суммы при сценарии инфляции 4% в год.

Номинальная переплатапроценты, комиссии, страхование24 млн ₽

Ваш сценарий: 4%цель Банка России17,6 млн ₽

Снижение относительно номинальной переплатыпри 4%27%

Основание расчёта

Вторичка. Справочный сценарий. Правила расчёта проверены 14.07.2026.

Применённая ставка: 24,3% в год
Сумма кредита: 6 000 000 ₽
Минимальный взнос сценария: 25%
Лимит кредита: Без общего лимита

Справочный рыночный ориентир без единого нормативного источника.

Расчёт не заменяет решение банка по кредитной истории, платёжеспособности, объекту сделки и документам.

Финансовые показатели

ПСК, реальная нагрузка сценария и страхование.

ПСК (полная стоимость)Полная стоимость кредита, % годовых

24,95 %

ПСК в денежном выражении: 24 025 116 ₽

Расходы, включённые в ПСК, без суммы кредита.

Реальная нагрузкаЭффективная ставка сценария

28,01 %

С учётом фактических страховых списаний по выбранной базе и периодичности.

Страхование за срокСтрахование имущества и жизни за весь срок

625 905 ₽

Имущество0.15% в год, от остатка, ежемесячно

Жизнь0.5% в год, от остатка, ежемесячно. Скидка 0.7 п. п.

Предел ПСК Банка России: 26,667%

Ниже предела на 1,717 п. п.

Категория предела: Приобретение квартиры: более года после ввода. III квартал 2026, для договоров с 01.07.2026 по 30.09.2026. Дата расчётного договора: 01.08.2026. Источник

Сравнение0/8

Источники и проверка расчётаАвтор модели, область, даты и контрольные проверки

Ответственный за расчётную модель: Алексей КарцевОснователь и разработчик Edinici.ru
Методика пересмотрена: 11 августа 2026 г.
Правила действуют на: 11 августа 2026 г.
Данные актуальны на: Не применяется: Ставка и параметры программы задаются сценарием, а не загружаются как текущая банковская оферта.
Проверки всего проекта: 55 960 расчётных проверок в 94 наборах по всему проекту; пройдено 94/94. Отчёт сформирован 17 августа 2026 г..

Область расчёта: Считает ипотечный график, первоначальный взнос, комиссии, страхование, досрочные погашения и справочную оценку вычета по выбранным параметрам. Условия программы и право на вычет подтверждаются банком и ФНС.

Источники и нормативная база:

ФНС: имущественный вычет по ипотечным процентамИмущественный вычет и проценты по целевому кредиту. Версия: Текущая публикация ФНС.
Федеральный закон об ипотекеИпотека и залог недвижимости. Версия: Текущая редакция.
Банк России: страховые платежи в расчёте ПСКСостав полной стоимости кредита и учёт страховых платежей при неизвестных будущих тарифах. Версия: Текущие разъяснения Банка России.
Банк России: информация о кредитахПрава заёмщика и общие условия кредитования. Версия: Текущая публикация Банка России.
Банк ДОМ.РФ: ипотечное страхованиеПример банковского продукта с годовыми периодами страхования и продлением полиса; не универсальное правило. Версия: Текущая страница продукта.
Методология расчётов Edinici.ruФормулы, округление, проверка результатов и границы моделей. Версия: Редакция 28.07.2026.

Коротко

Что умеет калькулятор

Цена и взнос
Два режима: «по цене недвижимости» и «по платежу». Калькулятор сам выведет сумму кредита.
Льготные программы
Семейная, IT, дальневосточная, сельская, новые регионы и архивная господдержка для сравнения сценариев.
Страхование
Страхование имущества и жизни со скидкой к ставке. Отдельная статья в итогах.
Налоговый вычет
Сценарий 13%: до 260 000 ₽ от расходов на жильё и до 390 000 ₽ от процентов; фактический возврат зависит от применимой ставки и доступного НДФЛ.
Досрочные погашения
Сокращение срока или платежа, разовые и периодические. Расчёт экономии в процентах.
Материнский капитал
Одной кнопкой добавит сумму маткапитала в первоначальный взнос (по данным 2026 г.).

Справочник по расчёту

Первоисточники

Нормативная база расчёта

Сценарий

Параметры сценария в калькуляторе

Ставка сценария: 25% годовых
Минимальный взнос: 25%
Максимальная сумма кредита: Определяется индивидуально
Доступное жильё: Вторичное жильё, Жилой дом / ИЖС

Это стартовые параметры сценария в калькуляторе, а не оферта: банки устанавливают ставку и требования в рамках условий программы. Все значения можно изменить в форме расчёта.

Ипотека на вторичном рынке: что учесть

Готовое жильё позволяет быстрее заселиться и часто находится в районе со сложившейся инфраструктурой, но кредит на него обычно рассчитывают по рыночной ставке. Сравнивайте не только рекламную ставку, но и сумму цены объекта с переплатой по кредиту.

Для вторичного жилья банк отдельно проверяет предмет залога: год постройки, перекрытия, состояние и перепланировки. Решение по другому объекту принимается заново по правилам конкретного банка.

Как выжать максимум из расчёта

Более раннее досрочное погашение уменьшает остаток на большее число будущих периодов. Проверьте эффект для своей суммы и даты: калькулятор пересчитает график и покажет экономию процентов.

Условия страхования сравнивайте по фактической цене полиса и ставке с ним и без него. Выгода определяется полной разницей расходов, а не самой скидкой к ставке.

Подборка

Специальные калькуляторы

Вопросы

Частые вопросы

Ещё