Какие льготные ипотечные программы сейчас действуют?

Основные федеральные программы: семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная и арктическая, сельская ипотека и ипотека для новых регионов. У каждой свои ставка, лимиты и требования к заёмщику и жилью - сравнение собрано в таблице, а расчёт доступен переключением сценария.

Что стало с «Господдержкой-2020» под 8%?

Массовая программа на новостройки завершилась 1 июля 2024 года и на новые договоры не распространяется. Уже выданные по ней кредиты продолжают действовать на прежних условиях. Сценарий сохранён в калькуляторе как архивный - для справочных расчётов по действующим договорам.

Можно ли оформить две льготные ипотеки?

С конца 2023 года повторное участие в федеральных ипотечных программах ограничено. С 1 февраля 2026 года по семейной ипотеке супруги, как правило, входят в один договор как созаёмщики; исключение предусмотрено для супруга-иностранца. Возможность нового льготного кредита зависит от даты и условий прежнего договора, поэтому её подтверждает банк.

Что делать, если не подхожу ни под одну программу?

Считать рыночную ипотеку и работать с параметрами, которые зависят от вас: больший взнос, меньший срок, скидка к ставке за страхование жизни. Переключите сценарий калькулятора на «Базовая» или «Вторичка» и сравните варианты по переплате.

Госпрограммы

Калькулятор ипотеки с господдержкой

Основные льготные сценарии в одном калькуляторе: семейная, IT, дальневосточная и арктическая, сельская ипотека и программа новых регионов. Для каждого показаны платёж, переплата, график и условия, требующие проверки.

Бесплатно, без регистрации и заявок

Параметры ипотеки

По цене недвижимостиПо сумме платежа

Укажите цену жилья и взнос: калькулятор покажет платежи за весь срок, включая возможную смену ставки. Для подбора цены по одному платежу можно использовать свою ставку без правил программы.

Сценарий ипотеки

Тип жилья

Условия семейной ипотеки по дате договора

Выберите дату договора: до 1 октября 2026 года действует вариант со ставкой до 6%, с 1 октября 2026 года - новые ставки по числу детей и месту покупки жилья. Оба варианта можно рассчитать здесь.

Дата заключения договора

Количество детей

Укажите общее число детей: взрослые дети тоже учитываются при выборе строки ставки.

Основание для примера расчёта

Выберите условие для своего примера. Если у вас есть ставка из предложения банка, её можно указать вручную.

В этом примере ставка до 10% и субсидируемая сумма до 6 млн ₽. Ставку можно изменить ниже.

Где находится жильё

Семейная. Для семей с детьми. Льготная ставка с господдержкой.

Для договоров с 01.10.2026 по 31.12.2030

Ставка для расчёта: 10%
Мин. взнос: 20%
Сумма под льготную ставку: 6 млн ₽

Цена недвижимости8 млн ₽

100 тыс. ₽50 млн ₽600 млн ₽

Первоначальный взнос2 млн ₽

₽

0%20%50%99%

Минимум 20% - 1 600 000 ₽.

Учесть материнский капитал · 728,9 тыс. ₽

Срокдо 35 лет

11535

Ставкав год

0,013045

Ставка для расчёта после первых 15 лет, % годовыхСейчас расчёт использует 14% - известную верхнюю границу по решению Минфина. Фактическая ставка в будущем может быть ниже и зависит в том числе от ключевой ставки на первое число месяца, в котором заканчиваются 15 лет субсидирования. Помесячный график применяет новую ставку с первого полного периода после этой даты.

Условия выплат

Вид платежа

АннуитетныйДифференцированный

Начало выплат

Личные сценарии

Доход, аренда и инфляция уточняют аналитические выводы, но не меняют договорный платёж.

Ежемесячный доход

₽

чистыми, на руки

Аренда аналогичного жилья

₽

для сравнения

Инфляционный сценарий

Переводит будущие расходы в цены на дату начала кредита. Не влияет на платёж, график и ПСК.

4% соответствует цели Банка России по инфляции. Это ориентир для сценария, не прогноз.

СемейнаяОбновлено

Результаты расчёта

Ежемесячный платёж · диапазон

57 901 ₽ - 63 325 ₽

Страховка за 1-й год: 38 710 ₽

Платёж меняется на каждой смене ставки. Диапазон показан по регулярным платежам - без досрочных погашений и финального корректирующего платежа.

Сумма кредита: 6 000 000 ₽
Срок: 20 лет
Ставка: ступенчатая · 2 периода

Структура выплат· всего за срок

Тело кредита40,7%: 6 000 000 ₽
Проценты55,8%: 8 216 321 ₽
Страхование3,5%: 514 631 ₽
Итого к погашению: 14 730 952 ₽
Переплата всего: 8 730 952 ₽145,5% от суммы кредита

Источники оплаты покупки

Собственные средства: 2 000 000 ₽
Кредитные средства: 6 000 000 ₽

Стоимость покупки8 000 000 ₽

Прозрачный расчёт

Математическая модель расчёта

Ипотека · 20 лет

Здесь показаны точные суммы. В карточке результата значения согласованно округляются до целых рублей.

Сумма кредита

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-principal}{A}&=\htmlClass{fxv-neutral}{8\,000\,000}-\htmlClass{fxv-neutral}{2\,000\,000}\\&=\htmlClass{fxv-principal}{6\,000\,000}\end{aligned}

Тело кредита = стоимость недвижимости − первоначальный взнос.

Первое списание (1-й месяц)

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-payment}{F_1}&=\htmlClass{fxv-principal}{T_1}+\htmlClass{fxv-interest}{I_1}\\&=\htmlClass{fxv-principal}{7\,901{,}30}+\htmlClass{fxv-interest}{50\,000}\\&=\htmlClass{fxv-payment}{57\,901{,}30}\end{aligned}

Полное списание первого месяца: плановое тело, проценты за фактические дни. Единого постоянного платежа в этом сценарии нет - дальше сумма меняется. Страховая премия сюда не входит - она оплачивается отдельно (см. «Страхование за срок»).

* T₁ - плановое тело кредита в первом месяце; I₁ - проценты за фактическое число дней.

Первый регулярный платёж

\htmlClass{fxv-payment}{R_1}=\htmlClass{fxv-payment}{57\,901{,}30}

Первый регулярный платёж без разовых списаний (разовая комиссия и досрочное погашение). Полное списание месяца с досрочкой обозначено Fₖ. В следующих периодах кредитная часть и итоговая сумма пересчитываются при смене ставки и после досрочных погашений - точные суммы в графике и блоке периодов ставки.

Страховые списания

\begin{aligned}X_{p,k}&=r_p\,B_{p,k}\,q_{p,k}\\X_{l,k}&=r_l\,B_{l,k}\,q_{l,k}\\X_k&=\operatorname{round}_2\!\left(X_{p,k}+X_{l,k}\right)\\X&=\htmlClass{fxv-neutral}{514\,630{,}79}\end{aligned}

Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно. Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно. При ежегодной оплате премия возникает в месяцах 1, 13, 25 и далее, пока существует график. Бюджетный эквивалент распределяет такую премию по месяцам только для оценки доступности и не заменяет фактические списания.

Переплата и всего выплат

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-interest}{O}&=\htmlClass{fxv-result}{S}-\htmlClass{fxv-principal}{A}\\&=\htmlClass{fxv-result}{14\,730\,952{,}11}-\htmlClass{fxv-principal}{6\,000\,000}\\&=\htmlClass{fxv-interest}{8\,730\,952{,}11}\end{aligned}

Всего выплат 14 730 952,11 ₽ = тело 6 000 000 ₽ + переплата (проценты + страхование). Переплата - 145,5 % от тела.

Переплата в ценах на дату начала кредита

\begin{aligned}\htmlClass{fxv-neutral}{CF_k}&=\htmlClass{fxv-interest}{I_k}+\htmlClass{fxv-neutral}{C_k}+\htmlClass{fxv-neutral}{X_k}\\\htmlClass{fxv-result}{PV_k}&=\dfrac{\htmlClass{fxv-neutral}{CF_k}}{(1+\htmlClass{fxv-rate}{\pi})^{\htmlClass{fxv-term}{\tau_k}}}\\\htmlClass{fxv-result}{PV}&=\sum_{k=1}^{\htmlClass{fxv-term}{240}}\htmlClass{fxv-result}{PV_k}=\htmlClass{fxv-result}{6\,506\,051{,}62}\end{aligned}

Проценты, ежемесячные комиссии и страховые платежи дисконтируются по плановым датам событий расчётного графика к 1 октября 2026 г. по календарной конвенции ACT / ACT. Интервал разбивается по календарным годам: каждый фрагмент делится на 365 или 366 дней соответствующего года. Разовая комиссия за выдачу относится к базовой дате и не дисконтируется. Инфляция не изменяет платежи банку, остаток долга, проценты или ПСК. Сценарий 4% основан на действующей цели Банка России и не является прогнозом.

Цель Банка России по инфляции

* CFₖ - невозвратные расходы строки k; τₖ - доля года ACT/ACT от 1 октября 2026 г. до плановой даты события графика.

Где

V = 2 000 000 ₽первоначальный взнос
A = 6 000 000 ₽сумма кредита (тело)
r₁ = 10 % годовыхначальная ставка
rₖставка, действующая в периоде k
Bₖ₋₁остаток основного долга перед платежом k
dₖфактическое число дней между платежами
n = 240 месяцевколичество платежей - 20 лет
F₁ = 57 901,30 ₽полное первое списание (1-й месяц, с разовыми)
R₁ = 57 901,30 ₽первый регулярный платёж без разовых списаний - далее меняется по периодам
P₁ = 57 901,30 ₽кредитная часть первого регулярного платежа
I = 8 216 321,32 ₽начисленные проценты за срок
π = 4%пользовательский сценарий инфляции - основан на цели Банка России, не прогноз
τₖ = ACT/ACTдоля года до плановой даты события k
PV = 6 506 051,62 ₽переплата в ценах на дату начала кредита
X = 514 630,79 ₽страхование за весь срок
S = 14 730 952,11 ₽всего выплат за срок

Что учтено в расчёте

Предел ПСК Банка России: ниже предела; предел 23.705%; Приобретение квартиры: ДДУ или не более года после ввода; IV квартал 2026; Расчётная ПСК ниже опубликованного предела категории.; договор 02.10.2026
Тип погашения - аннуитетный. Регулярный платёж пересчитывается при смене ставки и после досрочных погашений, а проценты зависят от фактического числа дней, поэтому равных сумм весь срок здесь нет.
Первоначальный взнос 2 000 000 ₽ (25 % от стоимости недвижимости).
Страхование за срок: 514 630,79 ₽. Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно. Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно
Проценты, ежемесячные комиссии и страховые платежи дисконтируются по плановым датам событий расчётного графика к 1 октября 2026 г. по календарной конвенции ACT / ACT. Интервал разбивается по календарным годам: каждый фрагмент делится на 365 или 366 дней соответствующего года. Разовая комиссия за выдачу относится к базовой дате и не дисконтируется. Инфляция не изменяет платежи банку, остаток долга, проценты или ПСК. Сценарий 4% основан на действующей цели Банка России и не является прогнозом.
Процентная ставка меняется по периодам (ступенчатая модель, 2 периода).
Плановое тело Tₖ и кредитная часть Pₖ = Tₖ + Iₖ берутся из графика аннуитета, пересчитанного после каждой смены ставки и досрочного погашения: на каждом шаге платёж заново раскладывается на проценты и тело по остатку и оставшемуся сроку.
Полная стоимость кредита (ПСК) по ст. 6 353-ФЗ (базовый период - месяц): 10,28 %.

Как мы считаем: формулы, источники, проверка

Ипотека
Формула расчёта: Iₖ = Bₖ₋₁ × iₖ; Mₖ = Tₖ + Iₖ; Xₖ = round₂(rp × Bp,ₖ × qp,ₖ + rl × Bl,ₖ × ql,ₖ); S = A + I + X; CFₖ = Iₖ + Cₖ + Xₖ; PVₖ = CFₖ / (1+π)^τₖ; PV = ΣPVₖ
Вводные данные:
V = 2 000 000 ₽
A = 6 000 000 ₽
Страхование за срок = 514 630,79 ₽
Условия страхования = Страхование имущества: 0.15% в год, от остатка, ежемесячно
Условия страхования = Страхование жизни: 0.5% в год, от остатка, ежемесячно
π = 4%
τₖ = 1 октября 2026 г. · ACT/ACT
r₁ = 10 % годовых; далее применяются ставки периодов rₖ
n = 240 месяцев
Результат:
Страхование за срок (X) = 514 630,79 ₽
F₁ = 57 901,30 ₽
Первый регулярный платёж = 57 901,30 ₽
I = 8 216 321,32 ₽
S = 14 730 952,11 ₽
O = 8 730 952,11 ₽
PV = 6 506 051,62 ₽

Инструмент был полезен?

Доступность ипотеки

Платёж в диапазоне 40-50%

43,2%40-50%

На платёж приходится 40-50% введённого дохода. Оцените другие обязательства и остаток средств; решение банка рассчитывается отдельно.

Первый регулярный платёжс учётом страхования61 147 ₽

Максимальный платёжДекабрь 2041 г. · база расчёта64 782 ₽

Доход при ориентире 40%161 956 ₽

Свободный остаток85 218 ₽

Сравнение с арендой

Снимать или брать ипотеку?

+16 147 ₽

Расчётный месячный бюджет ипотеки выше аренды; к месяцу №151 накопленная аренда догоняет проценты, комиссии и фактические страховые списания.

Бюджет ипотекиплатёж + бюджет страхования в месяц61 147 ₽

Арендав месяц45 000 ₽

Всего за срок20 лет10,8 млн ₽ аренда16,7 млн ₽ выплаты на покупку

Точка окупаемостимесяц №151

Сравнение по денежным выплатам: в покупку входят первоначальный взнос 2 млн ₽ и возврат тела кредита, после чего жильё остаётся вашим.

Схема платежей

Сейчас: аннуитет

Разница в переплате

2,2 млн ₽

На дифференцированной схеме переплата меньше на 2,2 млн ₽, а первый регулярный платёж выше на 17 099 ₽.

В выбранной редакции семейной ипотеки предусмотрен аннуитет. Дифференцированный график здесь показан только для сравнения платежей по той же ставке, а не как условие программы.

Платёж (аннуитет): 57 901 ₽меняется по периодам
Первый регулярный на дифференцированной: 75 000 ₽стартовый, далее меняется
Переплата сейчас: 8,7 млн ₽
Переплата на дифференцированной: 6,6 млн ₽

Налоговый вычет

Оценка при ставке НДФЛ 13%

650 000 ₽

Оценка при ставке НДФЛ 13%. Фактический возврат ограничен уплаченным НДФЛ и зависит от применимой ставки: с 2025 года шкала прогрессивная, поэтому предел возврата растёт по обеим базам.

С цены недвижимости

260 000 ₽/ 260 000 ₽

С уплаченных процентов

390 000 ₽/ 390 000 ₽

Переплата в ценах на дату начала кредита

Сценарная оценка с поправкой на инфляцию

Ваш сценарий: 4%

≈6,5 млн ₽

За 20 лет номинальная переплата составит 8,7 млн ₽. В ценах на 1 октября 2026 г. переплата составляет ≈6,5 млн ₽, что на 25% меньше номинальной суммы при сценарии инфляции 4% в год.

Номинальная переплатапроценты, комиссии, страхование8,7 млн ₽

Ваш сценарий: 4%цель Банка России6,5 млн ₽

Снижение относительно номинальной переплатыпри 4%25%

Основание расчёта

Семейная. Действующая госпрограмма. Правила расчёта проверены 25.09.2026.

Ставка: ступенчатая · 2 периода, старт 10% в год
Сумма кредита: 6 000 000 ₽
Минимальный взнос сценария: 20%
Сумма под льготную ставку: 6 000 000 ₽

После первых 15 лет для примера взята ставка до 14% - известная верхняя граница от начальной ставки. Фактический предел будет зависеть и от будущей ключевой ставки. Помесячный график применяет новую ставку с первого полного периода после окончания 15 лет.

Расчёт не заменяет решение банка по кредитной истории, платёжеспособности, объекту сделки и документам.

Финансовые показатели

ПСК, реальная нагрузка сценария и страхование.

ПСК (полная стоимость)Полная стоимость кредита, % годовых

10,28 %

ПСК в денежном выражении: 8 335 082 ₽

Расходы, включённые в ПСК, без суммы кредита.

Реальная нагрузкаЭффективная ставка сценария

11,32 %

С учётом фактических страховых списаний по выбранной базе и периодичности.

Страхование за срокСтрахование имущества и жизни за весь срок

514 631 ₽

Имущество0.15% в год, от остатка, ежемесячно

Жизнь0.5% в год, от остатка, ежемесячно. Скидка 0 п. п.

Предел ПСК Банка России: 23,705%

Ниже предела на 13,423 п. п.

Категория предела: Приобретение квартиры: ДДУ или не более года после ввода. IV квартал 2026, для договоров с 01.10.2026 по 31.12.2026. Дата расчётного договора: 02.10.2026. Источник

Периоды процентной ставки

В течение срока ипотеки ставка меняется. Ниже - итоговые периоды и платёж в каждом из них.

Период 1Базовая ставка
Ноябрь 2026 г. - Ноябрь 2041 г.181 мес. · доля 75,4%
10% в год
Первый регулярный платёж: 57 901 ₽
Период 2Смена ставки
Декабрь 2041 г. - Октябрь 2046 г.59 мес. · доля 24,6%
14% в год
Первый регулярный платёж: 63 325 ₽

Сравнение0/8

Источники и проверка расчётаАвтор модели, область, даты и контрольные проверки

Ответственный за расчётную модель: Алексей КарцевОснователь и разработчик Edinici.ru
Методика пересмотрена: 11 августа 2026 г.
Правила действуют на: 11 августа 2026 г.
Данные актуальны на: Не применяется: Ставка и параметры программы задаются сценарием, а не загружаются как текущая банковская оферта.
Проверки всего проекта: 112 577 расчётных проверок в 123 наборах по всему проекту; пройдено 123/123. Отчёт сформирован 17 сентября 2026 г..

Область расчёта: Считает ипотечный график, первоначальный взнос, комиссии, страхование, досрочные погашения и справочную оценку вычета по выбранным параметрам. Условия программы и право на вычет подтверждаются банком и ФНС.

Источники и нормативная база:

ФНС: имущественный вычет по ипотечным процентамИмущественный вычет и проценты по целевому кредиту. Версия: Текущая публикация ФНС.
Федеральный закон об ипотекеИпотека и залог недвижимости. Версия: Текущая редакция.
Банк России: страховые платежи в расчёте ПСКСостав полной стоимости кредита и учёт страховых платежей при неизвестных будущих тарифах. Версия: Текущие разъяснения Банка России.
Банк России: информация о кредитахПрава заёмщика и общие условия кредитования. Версия: Текущая публикация Банка России.
Банк ДОМ.РФ: ипотечное страхованиеПример банковского продукта с годовыми периодами страхования и продлением полиса; не универсальное правило. Версия: Текущая страница продукта.
Методология расчётов Edinici.ruФормулы, округление, проверка результатов и границы моделей. Версия: Редакция 28.07.2026.

Коротко

Что умеет калькулятор

Цена и взнос
Два режима: «по цене недвижимости» и «по платежу». Калькулятор сам выведет сумму кредита.
Льготные программы
Семейная, IT, дальневосточная, сельская, новые регионы и архивная господдержка для сравнения сценариев.
Страхование
Страхование имущества и жизни со скидкой к ставке. Отдельная статья в итогах.
Налоговый вычет
Сценарий 13%: до 260 000 ₽ от расходов на жильё и до 390 000 ₽ от процентов; фактический возврат зависит от применимой ставки и доступного НДФЛ.
Досрочные погашения
Сокращение срока или платежа, разовые и периодические. Расчёт экономии в процентах.
Материнский капитал
Одной кнопкой добавит сумму маткапитала в первоначальный взнос (по данным 2026 г.).

Справочник по расчёту

Первоисточники

Нормативная база расчёта

Программы

Льготные программы для расчёта

Программа	Ставка	Сумма по льготным условиям	Взнос от
Семейная	до 1 октября 2026: до 6%; с этой даты: до 2-12% по таблице	6-18 млн ₽ по числу детей и месту покупки	20%
Для IT-специалистов	6,7%	9 000 000 ₽	20%
Дальневосточная и арктическая	2,7%	9 000 000 ₽	20%
Сельская	3,7%	6 000 000 ₽	30%
Новые регионы	2,7%	6 000 000 ₽	10%

Массовая «Господдержка-2020» со ставкой 8% завершена 1 июля 2024 года и в таблице не участвует. Условия остальных программ задаются постановлениями Правительства и периодически меняются - перед заявкой сверяйте параметры на сайте банка или оператора программы.

Как выбрать программу

Начните с требований, а не со ставки: большинство программ адресные, и подходящая определяется составом семьи, профессией или регионом покупки. Если подходите под несколько - сравните не только ставку, но и лимит кредита с типом допустимого жилья.

Таблица выше показывает действующие программы с их ключевыми параметрами из настроек калькулятора. Нажмите на программу, чтобы открыть её подробную страницу с расчётом, либо переключите сценарий прямо в форме.

Как сравнить льготную и рыночную ипотеку

Сравнивайте полную переплату при одинаковой цене жилья, взносе и сроке. Калькулятор рассчитывает разницу для введённых ставок; её размер не переносится на другой кредит без повторного расчёта.

Учтите и ограничения: льготные программы обычно требуют новостройку, а на вторичном рынке жильё того же метража может стоить дешевле. Итоговое решение - это всегда цена объекта плюс стоимость денег, а не только процент по кредиту.

Подборка

Специальные калькуляторы

Вопросы

Частые вопросы

Ещё